서울중앙지방법원 2025타경104368. 서울 관악구 봉천동 더헤르미온 9층 903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 250,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 160,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이도연이며 2021년 거래가액 238,782,500원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 160,000,000원”이라는 데 있지 않습니다. 임차인 우수연은 2022년 12월 14일 전입, 2022년 9월 8일 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이고 보증금은 230,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 배당 후 부족분 73,040,000원이 매수인 인수로 남지만, 이 물건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1666-51 더헤르미온 9층 903호 · 도로명 서울특별시 관악구 남부순환로 1845 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 전용 / 층 | 15.45㎡ · 지하1층 지상14층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 이도연 (거래가액 238,782,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2021.03.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2023년 8월 1일 주택도시보증공사 가압류입니다. 우수연의 전입일 2022년 12월 14일은 그보다 빠르고 확정일자도 2022년 9월 8일이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2025년 2월 24일에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
반면 방초은은 2025년 6월 18일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 점유·계약관계 자체는 입찰 전에 보완 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우수연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.14 / 2022.09.08 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.02.24 | 실질 0원* 룰상 미배당 73,040,000원 |
| 방초은 | 2025.06.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
* 우수연 관련 실질 인수 0원은 “채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건을 반영한 값입니다. 방초은의 점유·보증금 관계에는 이 조건을 확대 적용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 하락 추세
더헤르미온 전용 15.45㎡ 안팎 실거래 12건의 전체 평균은 245,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 245,333,333원, 최신 거래는 2025년 10월 240,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 15.45㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 15.45㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 16.59㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 2024.03 | 15.45㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 15.45㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 16.93㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 15.55㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2024.02 | 15.45㎡ | 3 | 239,500,000원 |
| 2023.04 | 15.45㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 15.45㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 245,333,333원 |
특별매각조건이 그대로 작동하면 현재 실질취득은 160,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 분명한 할인폭이 있습니다. 다만 거래 추세가 -0.3%인 하락 흐름이고, 49세대 규모의 더헤르미온은 감정평가상 오피스텔 이용 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 우수연 보증금 | 230,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우수연 보증금 중 156,960,000원이 배당되고 룰상 부족분은 73,040,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 73,040,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,000,000원 | 104,592,000원 | 우수연 관련 포기·말소 조건 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 102,400,000원 | 129,833,600원 | 우수연 관련 포기·말소 조건 확인 필요 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건도 계산상 현재 73,040,000원, 3회 유찰 시 104,592,000원, 4회 유찰 시 129,833,600원으로 커집니다. 따라서 유찰 자체만으로 취득비용이 더 싸진다고 볼 수 없는 물건이며, 각 회차에서 특별매각조건의 효력을 반드시 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남서측 인근. 주위는 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 서울대입구역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층, 사용승인일 2021.03.31. 난방·급배수·위생·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약40미터, 북동측으로 약20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 포함돼 있습니다.
- 단지 규모. 더헤르미온은 49세대이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 245,333,333원, 최신 거래 240,000,000원, 최근 대비 과거 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 우수연의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 실제 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 우수연 임차권. 보증금 230,000,000원, 전입 2022.12.14, 확정일자 2022.09.08, 배당요구 2025.02.24의 선순위 대항력 임차 구조임을 전제로 접근해야 합니다.
- 방초은 점유. 전입은 2025.06.18로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유와 계약 형태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용·대출·세금·환금성 판단 시 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -0.3%입니다. 전체 평균 245,875,000원만으로 시세를 높게 잡지 말고 최근 12개월 평균 245,333,333원과 최신 240,000,000원을 우선해야 합니다.
- 유찰 효과 착시. 일반 계산상 유찰이 진행될수록 우수연 관련 미배당 인수액이 커집니다. 다음 회차에서도 특별매각조건이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유보다 ‘왜 인수가 0원이 되는가’를 먼저 보라
현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 245,333,333원의 65.2%라 숫자만 보면 가격 경쟁력이 큽니다. 하지만 이 물건은 평범한 저가 낙찰형이 아닙니다. 우수연은 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 배당 계산에서도 73,040,000원이 남습니다. 가격 메리트가 유지되는 핵심 이유는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다.
따라서 결론은 “특별매각조건 확인이 선행되는 가격 메리트형”입니다. 조건이 그대로 이행되면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*이고 실질취득 160,000,000원은 최근 거래수준보다 낮습니다. 반면 조건 해석·이행을 놓치면 대항력 임차인의 미배당액이 바로 핵심 위험으로 돌아옵니다. 여기에 방초은의 미상 보증금, 근린시설 표기와 오피스텔 이용, -0.3%의 하락 추세까지 함께 확인해야 합니다.
