최저가는 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 본건은 1층 근린시설이고 AE01-0001호와 구분 없이 식당으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 정다미도 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 4회 유찰, 호실 표시·이용구획 확인, 재매각 보증금 20%라는 조건을 함께 봐야 합니다.
의정부지방법원 2024타경4800. 구리시 갈매동 힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹) 오피스텔동 1층 AE01-0002호의 근린시설입니다. 감정가는 881,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가격은 211,528,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김경숙이고, 2023.05.31 농협은행주식회사의 채권최고액 817,200,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 구리시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 본건의 핵심은 단순한 권리관계만이 아닙니다. 감정평가상 AE01-0001호와 구분 없이 근린생활시설인 식당으로 이용되고 있고, 현장에는 102호로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있으나, 실제 입찰 전에는 경계·출입·설비·점유 범위를 현장에서 구체적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매순환로 188, 오피스텔동 1층에이이01-0002호 (갈매동,힐스테이트 갈매역 스칸센(에이그룹)) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · AE01-0001호와 구분없이 근린생활시설(식당;회 바다, 해산물전문점)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 10층 중 1층 · 사용승인일 2023.05.04 |
| 소유자 | 김경숙 · 거래가액 1,088,090,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 211,528,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 690,130,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.31 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 817,200,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 690,130,860원입니다. 2024.09.10 임의경매개시결정과 2025년 구리시·국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.07.12 김용철의 가압류 53,000,000원은 2024.06.24 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다미 | 2024.06.11 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정다미의 전입일은 2024.06.11로 말소기준권리인 2023.05.31보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정할 수 없으므로 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가격은 211,528,000원으로 감정가 881,000,000원의 24% 수준입니다. 다만 4회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 시장의 응찰 난도와 환금성을 보여주는 신호이므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 “싸다”고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 211,528,000원 | 207,766,608원 | 609,433,392원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 148,069,600원 | 145,196,626원 | 672,003,374원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 103,648,720원 | 101,397,638원 | 715,802,362원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 경매가 하락에 따른 채권자의 미회수액과 매수인의 권리인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,761,392원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 817,200,000원 | 207,766,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 817,200,000원 중 207,766,608원이 배당되는 구조로 계산되어 미배당은 609,433,392원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·용도 리스크 — AE01-0001호와 구분 없이 사용
- 이용상태. AE01-0001호와 구분 없이 근린생활시설인 식당(회 바다, 해산물전문점)으로 이용 중입니다.
- 호실 표시. 본건은 현장에서 102호로 표시되어 있습니다. 입찰 전 등기 호실과 실제 출입구·점유구획을 대조해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물의 1층으로, 사용승인일은 2023.05.04입니다.
- 설비. 승강기·위생·난방·도시가스·옥내소화전 설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 산마루초등학교 북쪽 인근이며, 주변은 지식산업센타·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 대로, 북서측·북동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 공시지가는 3,442,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 환금성. 본건은 주거용이 아닌 1층 근린시설이고 4회 유찰됐습니다. 실제 이용이 인접 호실과 연결되어 있어 일반 주거물건보다 현장 실사와 재매각 가능성 검토가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 호실 식별. 등기상 AE01-0002호와 현장 102호 표시가 동일 목적물을 가리키는지 출입구·도면·관리주체를 통해 확인하세요.
- 인접 호실과 경계. AE01-0001호와 구분 없이 식당으로 쓰이고 있으므로 내부 경계, 출입, 수도·가스·전기·배기 등 설비 분리 여부를 확인하세요.
- 임차인 점유. 정다미는 대항력이 없지만 실제 점유·영업 여부와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 판단. 4회 유찰과 감정가 24%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 근린시설의 임대수익성과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.31 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정다미도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인의 보증금 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 신중하게 봐야 합니다. 감정가 881,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 211,528,000원까지 내려왔고, AE01-0001호와 구분 없이 식당으로 사용되며 현장 표시는 102호입니다. 여기에 재매각으로 매수신청보증금 20%가 적용됩니다. 결국 이 물건은 “권리는 정리되지만, 독립 이용성과 환금성을 현장에서 검증해야 하는 근린시설”입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 구획과 영업·임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
