의정부지방법원 2024타경80163. 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 77-118 예송타운 202동 302호, 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 강상배이고, 2021.03.05. 거래가액 204,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 2024.08.02. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 현재 7회 유찰로 최저매각가가 102,900,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 임차인 조수경입니다. 2023.04.11. 임차권등기가 설정돼 있고 임차보증금은 204,000,000원, 전입일은 2021.03.05., 확정일자는 2021.02.16.입니다. 등기부상 대항력과 우선변제권이 기재돼 있어 일반적으로는 매수인 인수 가능성이 큰 구조였지만, 2026.04.20. 주택도시보증공사 명의의 확약서가 제출돼 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80163 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 77-118, 202동 3층302호 (예송타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 74.36㎡ |
| 소유자 | 강상배 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만, 확약으로 실질 인수 해소
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 별도 임차보증금이 아니라 조수경 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고이므로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 조수경은 임차보증금 204,000,000원, 전입 2021.03.05., 확정일자 2021.02.16., 2023.04.11. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수경 | 부동산(건물) 전부 · 주거 · 임차권등기 | 204,000,000원 | 확약으로 포기 | 권리 있음 | 실질 0원 |
시보증은 실제 임차인이 아니라 조수경 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고입니다. 보증금은 별도 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격에는 메리트가 있다
예송타운(202동)은 8세대 규모이고, 비교 대상 전용면적은 74.36㎡로 본건과 일치합니다. 최근 확인된 거래는 2025.02 2층 150,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 74.36㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | 74.36㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 68.6%입니다. 즉 신건의 감정가 210,000,000원은 실거래를 크게 웃돌지만, 7회 유찰을 거친 현재 회차에서는 가격 메리트가 충분히 생긴 상태입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이므로 개별 호수의 층·향·상태에 따른 차이는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 조수경 보증금 (우선변제) | 204,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 조수경 보증금에는 103,340,600원의 부족분이 계산되지만, 2026.04.20.자 확약으로 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하기로 했으므로 해당 부족분은 실질 0원 인수로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선 “천마산역” 남측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·소규모 창고 및 공장·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진출·입이 가능하고, 인근에 경춘선 “천마산역”과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 도시지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없지만, 폐문부재로 임대관계는 미상입니다. 건물(202동)은 남측 토지인 311-6 지상 201동과 벽체를 공유하는 형태로 목측되어 입찰 시 유의가 필요합니다.
- 규모. 8세대 소규모 다세대로, 최근 거래 1건과 7.0회 평균 유찰이 함께 나타나 환금성은 보수적으로 보는 것이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.20.자 확약의 내용대로 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소가 실제 이행되는지 서류와 절차를 확인하세요.
- 보증기관 중복 신고 주의. 시보증은 조수경 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 204,000,000원을 한 번만 반영해야 합니다.
- 가격. 현재 102,900,000원은 최근 12개월 거래 150,000,000원의 68.6%입니다. 가격 메리트는 있으나 최근 거래 표본이 1건이므로 개별 호수 차이를 점검하세요.
- 환금성. 8세대 규모에 평균 7.0회 유찰이므로 매수 후 처분기간과 수요층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 점유·현황. 폐문부재로 임대관계가 미상이므로 현황 재확인과 실제 점유상태 확인이 필요합니다.
- 구조 유의. 202동이 201동과 벽체를 공유하는 형태로 목측된 점을 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 환금성은 별개”
이 물건의 첫인상은 임차보증금 2.04억이라는 큰 인수 위험이지만, 실제로는 2026.04.20.자 확약이 핵심입니다. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 조수경에 대한 실질 인수는 0원입니다. 시보증은 같은 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금을 더할 이유도 없습니다.
가격도 현재는 다릅니다. 감정가 210,000,000원은 최근 12개월 거래 150,000,000원을 웃돌지만, 7회 유찰 후 최저매각가 102,900,000원은 최근 거래의 68.6%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘시세보다 싼가’보다도 왜 7회나 유찰됐는지, 8세대 소규모 다세대의 환금성을 감수할 수 있는가, 확약이 실제로 예정대로 집행되는가에 있습니다. 권리상 주된 인수는 해소됐고 가격 메리트는 생겼지만, 물건 자체의 유동성은 여전히 보수적으로 평가하는 편이 맞습니다.
