의정부지방법원 2024타경85717. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 제1층 제알136호입니다. 감정가 986,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 483,140,000원입니다. 건축물 용도는 집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설·일반음식점)이며, 현장조사 당시에는 폐문부재 상태였습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 주거용 아파트처럼 단순하게 접근하기보다는 실제 점유·영업·임대 상태를 확인해야 합니다.
등기상 현재 분석의 말소기준은 2024.05.01 서울보증보험주식회사 가압류 8,265,070원입니다. 그 뒤 우리카드·중소기업은행 가압류와 세금압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025.08.06 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85717 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 (다산동), 1층알136호 (다산동,한강프리미어갤러리) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장 지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장조사 당시 폐문부재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 · 지하3층/지상7층 건내 제1층 제알136호 |
| 소유자 | 박완식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 986,000,000원 / 483,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 619,760,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원
현재 분석상 말소기준은 2024.05.01 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 같은 날 설정된 우리카드 가압류, 이후 중소기업은행 가압류와 세금압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2023.05.12 안양농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다.
다만 그 근저당권에는 2025.04.28 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 부기가 이어져 있습니다. 신청채권자는 안양농업협동조합이고 청구액은 619,760,807원인데, 회차별 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기부와 경매기록에서 근저당권 말소·채권양도·신청채권자 지위가 실제로 어떻게 정리돼 있는지 원문 대조가 필요합니다.
② 가격 구간 — 49%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 483,140,000원은 감정가 986,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 483,140,000원 | 0원 | 333,057,376원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 338,198,000원 | 0원 | 189,812,004원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 236,738,599원 | 0원 | 89,773,035원 | 0원 |
세 회차 모두 제공된 배당계산에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 0원입니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 현재 계산상 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 그러나 이는 시세가 싸다는 뜻과는 전혀 다릅니다. 특히 이 물건은 일반음식점 용도의 제2종근린생활시설이므로 실제 임대수익·공실·매매사례 확인 없이 감정가 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,231,400원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,265,070원 | 8,265,070원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 70,051,384원 | 70,051,384원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 64,534,770원 | 64,534,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 333,057,376원 |
현재 회차 예상배당에서는 확인된 채권 142,851,224원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 333,057,376원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강중학교 남서측 인근입니다. 주위는 공원, 학교, 아파트단지, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 서측 인접 다산지금로를 통과하는 노선버스를 이용할 수 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 공장 지원시설인 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현장조사 당시 폐문부재 상태였습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층/지상7층 건물이며, 승강기·소방·위생·급배수·지하주차장·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 로폭 약 40미터, 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 9,516㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 4,891,000원/㎡이며 준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역· 배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등 다수의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 지원시설·근린생활시설 성격의 물건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 실제 매매수요와 임대수요를 별도 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 현재 가격은 483,140,000원이지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 사용·점유·영업 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.08.06 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 및 정리 상태를 확인하세요.
- 세금압류 3건 확인. 광명세무서장·파주세무서장·구리세무서장 관련 압류가 있고, 당해세에 해당하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 말소·이전 관계 원문 대조. 2023.05.12 안양농업협동조합 근저당권은 이미 말소로 표시돼 있으면서 2025.04.28 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 부기가 존재합니다. 최신 등기부와 경매기록에서 최종 권리상태를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 실제 사용계획이 건축물 용도와 각종 토지이용 규제에 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 말소기준 이후 가압류·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자매력이 높다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 비교가 없고, 물건 용도가 공장 지원시설·제2종근린생활시설이며, 임대관계는 미상입니다. 세금압류 3건과 한국자산관리공사 공매공고, 안양농업협동조합 근저당권의 말소·권리이전 흐름까지 원문 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만, 가격과 점유·공매 관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
