🏷️ 최저가 49% 🔁 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 📉 미배당 158,504,542원
의정부지방법원 2025타경64129. 파주시 탄현면 법흥리 1579-8의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 조적조 단층이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 물건 포함으로 기재되어 있습니다. 감정가 398,376,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 195,205,000원, 감정가의 약 49% 수준입니다.
권리의 기준점은 2014.10.20 설정된 신한은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 144,000,000원이었고, 2020.04.27에는 채권최고액을 126,500,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 이후 2025.03.31 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.09.05 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1579-8 · 경기도 파주시 탄현면 소금쟁이길 113 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 단층 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 · 내벽 벽지 및 타일 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 백종석 · 2014.10.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 398,376,600원 / 195,205,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,303,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.10.20 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 탄현농업협동조합 근저당권 2건은 2004.02.05 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 국민은행 근저당권과 케이비캐피탈·현대카드·광주은행·기술보증기금·중소기업은행의 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·시장성 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 195,205,000원으로 감정가 398,376,600원의 약 49%입니다. 감정가 대비로는 203,171,600원 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
특히 단독주택과 토지를 함께 매각하고 제시외 물건까지 포함하는 구조라면 감정가 할인율만 보는 것보다 토지·건물의 개별 상태와 실제 이용상태, 제시외 물건의 범위, 주변 개별 거래를 확인하는 과정이 중요합니다. 현재 자료만으로 확정할 수 있는 실질취득액은 권리 인수 0원을 전제로 한 195,205,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,870원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 44,127,445원 | 14,672,130원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,473,652원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 19,622,451원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 12,953,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 350,176,672원 중 예상배당은 191,672,130원, 미배당은 158,504,542원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 통일초등학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 장릉·정연묘 관련 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 물건이 포함돼 있으므로 실제 현황과 매각 대상의 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 신고된 임차인 자료만 보고 임차인이 없다고 단정하지 말고, 감정평가의 “임대관계 미상” 기재를 고려해 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 근저당 원문 대조. 2014년 144,000,000원 설정, 2020년 126,500,000원 변경, 2025년 한국주택금융공사 이전 기록과 예상배당표의 144,000,000원 배당 계산을 함께 확인하세요.
- 제시외 물건. 일괄매각에 제시외 물건이 포함되므로 무엇이 매각에 포함되는지 현황·감정평가 원문과 실제 현장을 맞춰보세요.
- 시세 확인. 최저가 195,205,000원이 감정가의 49%라는 비율만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 주변 단독주택·토지의 개별 거래와 현 상태를 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 136,643,500원, 그 다음은 95,650,450원이지만 시세 검증 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형”
이 사건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2014.10.20 근저당권을 기준으로 이후 국민은행 근저당과 5건의 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 인수 기준 실질취득액도 현재 최저가와 같은 195,205,000원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론내리기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 단독주택과 토지를 일괄매각하면서 제시외 물건도 포함됩니다. 여기에 근저당 변경·이전 기록과 예상배당표의 표시도 입찰 전에 함께 대조할 필요가 있습니다. 권리 인수는 0원으로 계산되지만, 가격·점유·매각범위는 추가 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 안전합니다.
