의정부지방법원 2025타경2399. 구리 갈매동 유로피안스튜디오210갈매 8층 812호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김지수이며 2022년 소유권을 이전받으면서 거래가액은 250,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당 196,800,000원이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국의 압류 2건, 현대카드·삼성카드·서울신용보증재단 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고는 없어 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 2025년 10월 등기된 재산보전처분은 “양도, 저당권 또는 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위의 금지”라는 내용이므로 이 부분은 별도 확인 항목으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2399 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 8층 812호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 8층 중 8층 812호 · 사용승인일 2022.04.07 |
| 소유자 | 김지수 · 2022.06.03 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 163,513,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이며 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 240,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 사건에서 권리 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 117,600,000원입니다. 다만 현재 거래가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 없어 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’는 결론은 내리지 않습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔이므로, 실제 거래사례를 같은 이용형태·입지 기준으로 별도 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 196,800,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 10,040,577원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,489,947원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 8,293,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 하나은행에 배당되고, 총 채권 248,624,278원 중 133,470,678원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매IC 남서측 인근. 주위는 오피스텔·점포주택·근린상업시설 등이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 812호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측 소로3류, 남측 중로1류, 동측 중로3류와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재산보전처분 확인. 2025.10.01 등기된 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 최저가 117,600,000원은 감정가의 49%이지만, 이 비율만으로 실제 시세 대비 할인이라고 판단하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고 실제 사용·거래 가능성을 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사되어 현장 점유상태를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 채권 133,470,678원은 채권자 측 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 권리 및 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리의 마지막 한 줄을 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 117,600,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하나은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 2025년 재산보전처분이라는 확인 항목이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 금전권리는 단순하고 인수액은 0원이지만, 보전처분을 확인한 뒤 입찰해야 하는 물건”입니다. 가격 역시 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 평가하지 않습니다. 실제 오피스텔 거래가격과 이용·환금성을 확인해 현재 117,600,000원의 실질취득액이 시장가격보다 충분히 낮은지를 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.
