의정부지방법원 2026타경818. 파주시 야당동 45-128, 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가는 507,000,000원, 현재 최저매각가는 248,430,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2024.02.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 440,000,000원입니다. 그 뒤 현대카드·케이비캐피탈 가압류와 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하고, 현대캐피탈 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인은 고영표 1명입니다. 전입일은 2024.09.23.로 말소기준권리인 2024.02.19.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2026.05.20. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-128 4층401호 · 경기도 파주시 하우3길 90-27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유지호 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 437,160,693원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 규모 참고 | 테라든101동 · 총 8세대 · 대상면적 63.7㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
현재 소유권은 유지호에게 있고, 말소기준은 2024.02.19. 농협은행주식회사 근저당권 440,000,000원입니다. 그 뒤의 현대카드 가압류 9,279,352원, 케이비캐피탈 가압류 57,900,595원, 임의경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.03.17. 수협은행 근저당권 4,200,000,000원은 2024.02.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영표 | 2024.09.23 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
고영표의 전입일은 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저가 248,430,000원은 감정가 507,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지 자료에서도 최근 낙찰가와 거래금액은 확인되지 않고, 대상면적 63.7㎡는 면적 일치 자료로 잡히지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
확인되는 경매 특성은 평균 유찰 횟수 2.0회이며, 현재 물건도 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 총 8세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 주변 다세대 거래가격과 환금성 검증입니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 440,000,000원 | 244,151,980원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,279,352원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 57,900,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 가정하면 채권자 총 청구액 507,179,947원 중 244,151,980원이 배당되고 미배당은 263,027,967원입니다. 신청채권자 농협은행도 전액 변제되지 않습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 주위환경. 운정4동 행정복지센터 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 615.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형입니다.
- 공시지가. 1,052,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 최저가 248,430,000원의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 임차인 보증금 확인. 고영표는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 명세서를 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 주변 유사 다세대의 실제 거래 빈도를 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 채권자 배당은 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.05. 발행 자료이므로 입찰 전 최신 등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 고영표도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 다른 문제가 남습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 뒷받침할 최신 실거래 시세가 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 총 8세대 규모의 다세대라는 환금성 요소도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 주변 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단할 물건입니다.
