의정부지방법원 2026타경955. 고양시 덕양구 도내동 고양원흥줌시티 1층 110호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름은 2022년 우리자산신탁 명의의 신탁에서 출발해 2023.09.21 신탁재산 귀속 과정을 거친 뒤 같은 날 이진규에게 거래가 1,101,169,800원으로 소유권이전됐고, 곧바로 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.03.06 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
임차인 이순광은 110호를 점유하고 보증금 15,000,000원, 월차임 1,200,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2024.05.23로 말소기준권리인 2023.09.21 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐고, 2026.05.15 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층 110호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 625 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 지하6층/지상23층 건물 내 제1층 제110호 |
| 소유자 | 이진규 (2023.09.21 소유권이전 · 거래가 1,101,169,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 957,000,000원 / 468,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 761,047,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순광 | 110호 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.05.23 | 2026.05.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
말소기준권리는 2023.09.21 인천강화옹진축산업협동조합 근저당입니다. 임차인의 전입신고는 2024.05.23로 그보다 늦어 경매 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당요구는 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 468,930,000원으로 감정가 957,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 숫자는 분명 큰 폭의 가격 하락을 보여주지만, 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
또한 2023.09.21 소유권이전 당시 거래가액은 1,101,169,800원이지만, 이 금액은 과거 취득가격이므로 현재 시세를 직접 대체할 수 없습니다. 근린시설인 만큼 실제 응찰 전에는 현장 이용상태, 임대조건, 상권과 공실 가능성, 동일 건물·인근 근린시설의 거래 및 임대수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,089,300원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 864,000,000원 | 461,840,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 864,000,000원 중 461,840,700원이 배당되는 계산이며, 미배당은 402,159,300원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족분으로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트·업무시설 등이 혼재하고 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 1층 110호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하6층·지상23층이며 사용승인일은 2022.09.26입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이순광의 전입일 2024.05.23, 보증금 15,000,000원, 월차임 1,200,000원, 배당요구일 2026.05.15를 명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구만으로 배당순위를 단정하지 말고 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 402,159,300원은 채권자 측 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가와 임대수익을 먼저 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 현장 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이므로 업종·점유상태·시설 상태와 실제 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성 등 배당표에 완전히 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2023.09.21 인천강화옹진축산업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 이순광은 그보다 늦은 2024.05.23 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰로 468,930,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 연결할 근거는 부족합니다. 근린시설이라는 이용상태와 현장 임대·상권을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 확인 후 결정. 이 물건의 승부처는 바로 그 지점입니다.
