126,700,000원
의정부지방법원 2025타경71990. 남양주시 화도읍 마석우리 리치타운 102동 302호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 외형상 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 126,700,000원으로 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
현혜란은 임대차계약일과 확정일자가 2022.04.29., 전입·점유개시일이 2022.06.02.이며, 제공된 말소기준일 2023.02.02.보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 146,000,000원이고 배당요구도 2025.07.09. 접수됐습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 예상배당은 124,126,200원에 그쳐, 부족분 21,873,800원은 매수인이 인수합니다.
더 큰 변수는 김상민입니다. 전입일은 현혜란과 같은 2022.06.02.로 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 현혜란의 인수액만 계산해 “실질취득 148,573,800원으로 끝난다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 방3·거실·욕실겸화장실1·주방겸식당·현관·발코니 |
| 면적 / 구조 | 분석 대상면적 62.62㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 · 사용승인 2017.08.24. |
| 소유자 | 김동민 203분의 92 · 김학동 203분의 111 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현혜란 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
제공된 말소기준은 2023.02.02. 접수된 갑구 19번 김동민 지분 압류입니다. 2023.08.28. 설정된 이희석 근저당, 2025.04.25. 국세 압류와 2025.07.14. 강제경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
을구 4번 현혜란 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 승계합니다. 등기부에서 임차권등기가 지워진다는 사실과 보증금 반환채무가 사라진다는 것은 다른 문제입니다.
임차인·점유자 분석 (조사된 인원 2명)
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현혜란 부동산 전부 · 임차권등기 | 2022.06.02. 주거 | 146,000,000원 2022.04.29. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2025.07.09. | 21,873,800원 현재 회차 예상 |
| 김상민 현황조사·명세서 확인 | 2022.06.02. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 실질취득가 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
현재 최저가만 최근 12개월 거래가와 비교하면 76.8%입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 확정 인수액의 합은 보증금 수준에 집행비용이 더해진 금액으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 현혜란 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 126,700,000원 | 21,873,800원 | 148,573,800원 |
| 2회 유찰 시 49% | 88,690,000원 | 59,306,420원 | 147,996,420원 |
| 3회 유찰 시 34% | 62,082,999원 | 85,434,495원 | 147,517,494원 |
위 실질취득가는 현혜란의 보증금 잔액만 반영한 수치입니다. 김상민과 관련한 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.
낙찰가가 현재 126,700,000원에서 3회 유찰 가정의 62,082,999원까지 내려가도, 현혜란 인수액을 합한 실질취득은 148,573,800원에서 147,517,494원으로만 낮아집니다. 즉 유찰폭 64,617,001원이 곧 매수인의 절감액이 되는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선
리치타운102동은 총 8세대이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 185,500,000원이지만 2021.09. 거래가 247,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 165,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.78㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 58.78㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.08 | 58.78㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 58.78㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
현혜란의 확정 인수만 반영한 현재 실질취득 148,573,800원은 최신 거래 165,000,000원보다 16,426,200원 낮아 시세의 약 90.0%입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -14.2%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 김상민의 미상 보증금이 더해지면 실질취득이 최근 시세에 가까워지거나 이를 넘어설 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 현혜란 보증금 | 146,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 근저당권 · 이희석 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 현혜란 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현혜란 보증금 부족분 21,873,800원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제와 김상민 관련 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 서측에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주거환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 지방도변에 시내외버스정류장이 있습니다. 경춘선 마석역은 도보 약 15분 거리입니다.
- 도로. 동측 폭 약 6미터 포장도로를 통해 출입하며 차량 진입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·급탕·소방·승강기·개별난방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 4건으로 표본이 적습니다. 최근 거래 추세도 -14.2%여서 매도 시 가격 협상력이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김상민 계약 원본 확인. 임대차계약서·보증금 이체내역·확정일자·전입세대열람·점유 현황을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 현혜란 미배당 잔액 반영. 현재 회차 기준 최소 21,873,800원을 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 동일인 채권 대조. 임차권자와 신청채권자가 모두 현혜란이므로 임차보증금 채권·집행채권·채권계산서의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 현혜란 인수액이 늘어 실질취득은 약 147,500,000원~148,600,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 185,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 165,000,000원을 가격 상한 판단에 우선해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -14.2%와 8세대 소규모 다세대의 환금성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세, 추가 최우선변제권자가 있는지 원본 기록과 현장조사로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총취득가는 고정된다”
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 126,700,000원으로 한 차례 유찰돼 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 현혜란의 선순위 보증금 미배당액을 더한 현재 실질취득은 148,573,800원입니다. 2회·3회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 147,996,420원과 147,517,494원으로 큰 차이가 없습니다.
알려진 현혜란 인수액만 적용하면 최근 시세 165,000,000원보다 낮지만, 김상민은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 최근 거래 추세도 -14.2%이고 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.267억짜리 저가 물건”이 아니라, 선순위 임차관계가 모두 해소돼야 가격을 계산할 수 있는 고위험 권리분석 물건입니다. 현 단계의 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 원본 확인이 우선입니다.
