의정부지방법원 2026타경60179. 탄현역 인근 ‘일산두산위브더제니스’ 107동 29층 2902호 아파트입니다. 건물은 지상 53층 중 29층이고, 감정평가서상 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·파우더룸 구조로 이용 중입니다. 소유자 박소진은 2018년 6월 15일 매매를 원인으로 거래가액 818,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 30일 우리은행 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준은 2018년 8월 30일 접수된 우리은행 근저당입니다. 현재 조사된 윤석대의 전입일은 2025년 3월 14일, 문대근의 전입일은 2020년 2월 4일로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 제공 자료상 대항력이 없으며, 문대근의 주택임차권등기와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 29층 2902호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 면적 119.1774㎡ · 지상53층 중 29층 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·파우더룸 |
| 소유자 | 박소진 (2018.06.15. 매매 · 거래가액 818,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 491,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 350,959,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018년 8월 30일 접수된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 문대근의 주택임차권과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 손영천 명의 주택임차권은 2020년 2월 7일 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석대 | 2025.03.14 전입 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 문대근 | 건물전부 · 2020.02.04 전입 2024.02.21 임차권등기·배당요구 | 등기 기재상 1차 390,000,000원 2차 430,000,000원 | 없음 | 원본 확인 | 없음 |
두 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 윤석대는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 문대근도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 분석상 매수인이 임차보증금을 승계하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 73%
일산두산위브더제니스의 비교 대상 면적은 119.1774㎡이며, 최근 거래 표본은 120.48㎡와 120.78㎡입니다. 2026년 4월부터 7월까지 확인된 12건의 평균 거래가는 672,833,333원, 최저 거래가는 600,000,000원, 최고 거래가는 740,000,000원입니다. 최신 거래가는 2026년 7월의 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 54 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 672,833,333원 |
현재 최저가 491,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%이며, 최근 거래 표본의 최저가인 600,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준금액은 현재 회차 최저가와 같습니다. 감정가 702,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 내려오면서 가격 조건이 달라졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,314,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,086,000원 |
제공된 배당 시나리오상 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 462,000,000원이 전액 배당되고 22,086,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으며, 문대근의 배당순위와 보증금은 매각물건명세서 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 491,400,000원 | 462,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 343,980,000원 | 338,364,280원 | 123,635,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 240,785,999원 | 236,614,995원 | 225,385,005원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 채무자와 채권자 사이에 남는 채권 문제입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당액을 매수인이 승계하지는 않으므로, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근으로 아파트 단지, 음식점, 판매시설, 병·의원, 학교가 혼재하며 편의시설 접근 여건은 무난합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 단지 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 5차선, 북측·서측 왕복 4차선, 남측 편도 1차선 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 윤석대와 문대근 중 실제 점유자, 점유 부분, 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 문대근의 1차 390,000,000원·2차 430,000,000원 임대차 내용과 배당요구 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 윤석대는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 계약서 존재 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경액. 배당 시나리오의 462,000,000원과 2019.12.20 변경등기의 429,000,000원을 최신 등기부·채권계산서와 대조하세요.
- 관리비·세금. 장기 미납 관리비의 공용부분과 당해세 여부를 관리사무소 및 집행기록에서 확인하세요.
- 실거래 개별성. 비교 거래는 120.48㎡·120.78㎡이며 층·향·내부 상태 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 매각기일 결과. 기재된 매각기일은 2026.07.30이며, 낙찰·변경·유찰 여부는 법원 매각기일 결과와 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 핵심은 점유 확인과 응찰가
이 물건의 말소기준은 2018년 우리은행 근저당이고, 조사된 임차인 2명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 문대근의 임차권등기 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 491,400,000원이 최근 12개월 실거래 평균 672,833,333원의 73.0%로 내려와 있습니다. 감정가 단계와 달리 1회 유찰 후에는 실거래 표본보다 낮은 가격대가 형성됐습니다. 다만 임차인 2명의 실제 점유관계와 문대근 임차권의 배당 내용, 근저당 변경액을 원본에서 확인해야 합니다. 결론은 가격은 경쟁력 있음, 인수는 0원, 점유·배당서류는 확인 필수입니다.
