의정부지방법원 2026타경60212. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 201동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가는 536,000,000원, 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 262,640,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차권과 실제 인수액입니다.
주선희의 임차권등기에는 최초 180,000,000원에서 260,000,000원, 285,000,000원을 거쳐 2022년 계약의 380,000,000원까지 보증금 변동 내역이 기재돼 있습니다. 주민등록일자는 2015.08.04, 점유개시일자는 경정 후 2015.08.03이며, 임차권은 2024.03.18 등기됐습니다. 현재 말소기준으로 산정된 2026.02.02 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 약 3.80억에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 201동 17층1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 121.66㎡ · 지상26층 중 17층 |
| 소유자 | 김복미 (2015.08.03. 거래가액 417,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 262,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 416,037,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 대지권 | 대지권미등기 · 최저매각가격에 적정대지권 포함 평가 · 2026.04.20. 일산서구청 사실조회회신 참조 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 기존 우리은행 근저당은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 산정된 말소기준은 2026.02.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 주선희의 주택임차권입니다. 임차권등기 내용에는 주민등록 2015.08.04, 경정된 점유개시 2015.08.03과 보증금 최종 380,000,000원이 확인되며, 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 권리로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주선희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2015.08.04 / 2015.08.03 | 380,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황종환 | 주거 점유 | 2025.01.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2.63억이 아니라 약 3.80억
동일 단지 전용 121.45~121.66㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 450,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 445,000,000원입니다. 실거래 범위는 320,000,000원~520,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.66㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 121.45㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 121.66㎡ | 7 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 121.66㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 22 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 121.66㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 450,416,666원 |
주선희 보증금 기준 실질취득 약 380,000,000원은 최근 12개월 평균 450,416,666원의 약 84.4%, 최신 거래 445,000,000원의 약 85.4% 수준입니다. 즉 최저가 262,640,000원이 시세의 58.3%라는 숫자보다 할인폭은 훨씬 작습니다. 그럼에도 주선희 보증금만 확정적으로 본다면 최근 시세 아래이기는 합니다. 다만 황종환의 미상 보증금과 대지권미등기 확인이 끝나기 전에는 이 차이를 순수한 가격 메리트로 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,476,960원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 416,037,699원 | 258,163,040원 |
| 미배당 | - | 157,874,659원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당분배와 별개로, 선순위 주선희 임차권의 미배당 보증금 인수 여부가 매수인의 실질취득원가를 결정합니다. 주선희 보증금 380,000,000원을 기준으로 현 회차 실질취득은 약 380,000,000원입니다. 황종환의 보증금은 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 3.80억 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 주선희 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 262,640,000원 | 117,360,000원 | 380,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 183,848,000원 | 196,152,000원 | 380,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 128,693,599원 | 251,306,401원 | 380,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 지상26층 건물의 17층 1703호이며 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대, 2011.03.31 준공입니다.
- 대지권. 대지권미등기 상태이나 최저매각가격에 적정 대지권을 포함해 평가했으며 2026.04.20. 일산서구청 사실조회회신을 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주선희 보증금 원본 확인. 임차권등기상 최종 보증금 380,000,000원, 주민등록 2015.08.04, 점유개시 2015.08.03, 확정일자 내역을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 미배당 인수액 확인. 입찰가만 보지 말고 주선희에게 실제 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지 배당순위를 확인해야 합니다.
- 황종환 보증금 확인. 2025.01.02 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 임대차인지, 보증금이 얼마인지 확인 전에는 추가 인수 위험을 열어둬야 합니다.
- 대지권미등기 확인. 2026.04.20. 일산서구청 사실조회회신과 대지권 취득·등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 450,416,666원, 최신 거래 445,000,000원과 비교하되 최소한 주선희 인수액을 포함한 실질취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·사실조회회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.63억 낙찰”이 아니라 “약 3.80억 + 미상 위험”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 5.36억짜리 아파트를 2.6264억에 입찰할 수 있는 2회 유찰 물건입니다. 하지만 주선희의 대항력 있는 임차권 보증금 3.80억이 핵심입니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 현 회차는 물론 추가 유찰에서도 낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득이 약 3.80억에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
약 3.80억은 최근 12개월 평균 450,416,666원과 최신 거래 445,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 황종환의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 대지권미등기 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸서 좋은 물건이 아니라, 선순위 임차보증금과 미상 임차인을 모두 확정한 뒤 약 3.80억 이상의 실질원가가 어디까지 올라가는지를 확인해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전 공격적으로 평가하기 어려운 C등급 경계형입니다.
