의정부지방법원 2026타경60364. 파주시 야당동 자연에가 제2동 1층 101호, 전용 60.93㎡ 다세대 주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 보증금 230,000,000원의 임차권입니다. 한상준은 2022.06.23 전입·점유, 2022.04.29 확정일자를 갖고 있어 2023.11.23 말소기준인 국민행복기금 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인이고, 현 최저가 114,170,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21 인수조건변경확약서를 제출해, 양도 전 임차권자 한상준의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 배당표상 계산되는 부족분 118,228,380원은 원칙 계산상 수치일 뿐, 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 150-1 자연에가 2동 1층 101호 · 경기도 파주시 송학길 42-19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립) · 전용 60.93㎡ · 지상4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이인수 · 2022.07.07 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 규모 | 자연에가2동 · 14세대 · 2015.01.29 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.11.23 국민행복기금 가압류 7,911,686원입니다. 한상준의 전입·점유는 2022.06.23으로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자 2022.04.29와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2024.07.15 설정된 주택임차권에는 보증금 230,000,000원, 건물 전부, 임대차계약일 2022.04.24가 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 한상준 확약 적용, 임태황은 후순위 전입
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상준 | 2022.06.23 / 2022.04.29 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 임태황 | 2025.10.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임태황의 전입일 2025.10.17은 말소기준 2023.11.23보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인되는 전입순위 자체는 말소기준 뒤입니다. 따라서 이 임차관계 때문에 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보이지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’ 기준으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 유형입니다. 그러나 한상준에게는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 현재는 최저가 114,170,000원 자체가 실질취득액이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.45㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 60.93㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 114,170,000원은 그 가격의 63.4%입니다. 전체 2건 평균 205,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정 · 확약 전 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 한상준 보증금 | 230,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,911,686원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 한상준 보증금 중 118,228,380원이 부족합니다. 그러나 2026.05.21 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 다시 보인다
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,170,000원 | 118,228,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 151,919,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 175,463,679원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 부족분은 118,228,380원, 3회 유찰 시 151,919,542원, 4회 유찰 시 175,463,679원입니다. 하지만 확약이 해당 임차인에게 적용되므로 실제 매수인 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당5리 마을회관 북동측 인근. 주위는 다세대와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 중 1층 101호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 985,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.05.21 인수조건변경확약입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 한상준 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 미변제에도 말소에 동의한다는 조건이 실제 매각조건과 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임태황 점유 확인. 2025.10.17 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 명도 상황을 확인하세요.
- 하락장 반영. 최근 실거래 180,000,000원은 과거 230,000,000원 대비 낮고 최근 추세도 21.7% 하락입니다. 감정가 233,000,000원을 시세로 그대로 보지 마세요.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 단지 거래는 1건입니다. 층·면적·내부상태 차이를 현장 확인과 함께 보정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 가정에서 118,228,380원이 미배당되는 고위험 구조입니다. 일반적인 사건이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있어 최저가 114,170,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 제출했습니다. 그 결과 한상준 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 114,170,000원으로 정리됩니다.
가격도 최근 실거래 180,000,000원의 63.4%라 할인폭이 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 21.7% 하락했고 최근 12개월 거래가 1건뿐인 소규모 14세대 주택이라는 점 때문에, 권리 해소만 확인하고 감정가 대비 할인율에 취해 입찰하는 접근은 피해야 합니다. 결론은 확약 원문 확인이 선행되면 권리 위험은 크게 낮아지고, 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
