61,250,000원
의정부지방법원 2026타경60390. 파주시 아동동 무궁화아파트 나동 4층 403호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류나 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 이연희의 임차권입니다. 이연희는 2022.07.06. 확정일자를 받고, 2022.08.25. 주민등록과 점유를 시작했으며, 보증금은 130,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.09.03. 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 2025.01.13. 접수된 국(파주세무서장)의 압류입니다. 임차인의 전입·점유 및 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 확약이 없었다면 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 유형입니다. 현재 최저가 61,250,000원에서 예상 우선배당액은 59,747,500원이고, 룰상 미배당 70,252,500원이 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.05.21. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이연희 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 이연희 임차권에 한정되며, 다른 임차인까지 포괄한다고 확대 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 이연희 1명이며 보증기관 승계 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 294-4 무궁화아파트 나동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상5층 건물 내 제4층 제403호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김진홍 (2022.06.02. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,376,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약으로 결론이 바뀐다
말소기준은 2025.01.13. 국의 압류입니다. 그보다 뒤인 파주시 압류, 신용보증기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.09.03. 이연희의 주택임차권이었지만, 2026.05.21. 제출된 인수조건변경확약서로 해당 임차권의 대항력과 미배당금 승계 위험이 실질 0원으로 바뀌었습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.25 | 2022.07.06 | 130,000,000원 | 2024.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원(확약) |
② 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 125,000,000원의 49%인 61,250,000원입니다. 두 차례 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 이 사건의 장점은 낮아진 최저가 자체보다 확약으로 인수 위험이 제거됐다는 점에 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 49%) | 61,250,000원 | 70,252,500원 | 0원 | 61,250,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 42,875,000원 | 88,296,750원 | 0원 | 42,875,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 30,012,499원 | 100,927,726원 | 0원 | 30,012,499원 |
룰상 인수액은 확약을 반영하기 전 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 2026.05.21. 확약을 적용하면 이연희 임차인에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 이연희 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 9,467,268원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,376,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 이연희 보증금의 부족분은 70,252,500원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 2026.05.21. 확약으로 이연희 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 아동동 소재 경의중앙선 금촌역 북동측 인근. 주변은 동유형의 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제4층 제403호. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성한 부정형 토지를 아파트 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 서측 외곽 공도를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역이고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 내용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되어 있는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용대상 확인. 실질 인수 0원 판단은 이연희 임차권에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 권리가 확인되면 별도로 권리분석해야 합니다.
- 배당 구조 재확인. 현재 추정배당은 집행비용 1,502,500원과 이연희 우선배당 59,747,500원으로 매각대금이 소진되는 구조입니다. 실제 세금·최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 감정요항상 이해관계인 부재로 세부내역이 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장 점유상태와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 61,250,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 직전 실제 거래가격과 매수수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 관리비 체납 여부와 세대 내부 상태, 개별난방·주차장 등 현황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 법원 매각조건을 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있었지만, 이번 사건의 결론은 확약이 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 결코 단순한 ‘인수 0원’ 사건이 아닙니다. 이연희는 말소기준보다 훨씬 앞선 2022.08.25. 주민등록·점유와 2022.07.06. 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 최저가 61,250,000원에서는 예상배당 후 70,252,500원이 남기 때문에, 확약이 없다면 매수인이 그 미배당액을 인수하는 전형적인 선순위 대항력 구조입니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 이연희 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀌고, 현재 회차 실질취득은 61,250,000원으로 정리됩니다.
다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 ‘시장 시세보다 싸다’는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다.
