의정부지방법원 2026타경60425. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 103동 201호로, 공부상 공동주택-다세대주택입니다. 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낮아진 최저가 자체가 아니라 김인용의 165,000,000원 임차보증금과 2026.05.21.자 확약서의 효과입니다.
김인용은 2022.03.07. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.22.입니다. 등기부에는 2024.03.15. 주택임차권이 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 2026.02.13.이므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 자동 배당표도 현재 회차에서 54,677,800원 인수를 계산합니다.
다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김인용 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택-다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 서호범 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,886,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인용 | 건물의 전부 | 2022.03.07 | 2022.02.22 | 165,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
등기부상 2019.12.24. 동수원신용협동조합의 근저당권 2,040,000,000원이 있었지만 2022.03.07. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.05.07. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 230,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김인용 보증금 | 165,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,886,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 김인용 보증금 미배당액은 54,677,800원으로 표시되지만, 2026.05.21.자 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 월롱면 덕은리 LCD서문교차로 북서측 인근으로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 힐링타운 103동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호이며 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 도로 및 토지 대비 대체로 완만한 경사의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부상 이용. 공동주택-다세대주택으로 등재돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표상 54,677,800원과 실질 인수 0원을 구분. 자동 계산상 미배당액이 존재하지만 확약이 적용되는 김인용 임차권에는 그 금액을 실질 취득원가에 더하지 않습니다.
- 시세 재검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 처리관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.05.07. 파주시 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 핵심”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 기준 자동 계산상 미배당액도 54,677,800원입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 확약서를 제출해 김인용 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐습니다. 반대로 가격은 아직 확신할 수 없습니다. 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔지만 최근 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
