의정부지방법원 2026타경60458. 파주시 금촌동 힐탑 202동 1층 101호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김병철이고, 말소기준권리는 2023.03.30 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 416,400,000원으로 감정가 394,000,000원보다 크며, 신청채권자 역시 남서울농업협동조합입니다. 청구액은 362,165,589원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 국세·지방세 압류, 신한카드·엔에이치농협캐피탈·삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드의 2024.07.19 가압류 13,671,155원은 2024.08.30 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60458 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 434-4 힐탑 202동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김병철 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 193,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 362,165,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2023.03.30 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 등록된 고양세무서·고양시·파주시 압류와 신한카드·엔에이치농협캐피탈·삼성카드 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금·전입·확정일자 등 확인되지 않은 내용을 근거로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 점유관계와 전입세대 확인은 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 394,000,000원, 현재 최저매각가는 193,060,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 135,142,000원, 4회 유찰 시 94,599,400원입니다.
그러나 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 확실하다고 평가해서는 안 됩니다. 다세대는 개별 건물·호수별 상태와 입지 차이가 커 실제 시세 확인이 특히 중요합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 193,060,000원 | 301,447,523원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 135,142,000원 | 358,554,671원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 94,599,400원 | 398,508,072원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 416,400,000원 | 189,557,160원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 49,861,595원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 10,297,694원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,445,394원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,502,840원을 차감한 뒤 남서울농업협동조합에 189,557,160원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당액은 301,447,523원입니다. 당해세 금액과 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금신초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독·다세대주택, 아파트, 전, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상4층 건물의 제1층 제101호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 허가구역. 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택· 다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 394,000,000원이나 최저가 193,060,000원만으로 적정가를 정하지 말고 인근 다세대의 실제 거래를 대조해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 고양세무서·고양시·파주시 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 193,060,000원, 3회 유찰 시 135,142,000원, 4회 유찰 시 94,599,400원의 시나리오가 있으므로 시세 확인 후 응찰 상한과 회차를 정해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서 남서울농업협동조합도 전액 배당되지 않으며 총 채권 미배당액은 301,447,523원입니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·세금·점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 먼저 볼 것은 시세와 세금
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.30 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 5건이고 당해세 금액은 반영되지 않았으며 임대관계도 미상입니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 394,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 193,060,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 49%라는 숫자 자체를 할인 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원으로 단순한 편이지만, 세금·점유·실거래 시세 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
