의정부지방법원 2026타경60539. 파주시 야당동의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 가장 눈에 띄는 권리는 김송은의 임차보증금 200,000,000원짜리 주택임차권입니다. 전입일은 2020.12.18, 확정일자는 2020.11.26이고, 현재 말소기준으로 제시된 2025.05.13 국의 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차의 단순 배당계산만 보면 매각대금 110,740,000원에서 집행비용 2,350,360원을 뺀 108,389,640원이 임차보증금에 배당되고, 91,610,360원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득금액이 보증금에 가까워져야 합니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60539 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 191-10 제3동 제3층 제302호 · 경기도 파주시 하우고개길 151-17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김종익 · 2020.12.23. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,981,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 제3동 제3층 제302호 · 사용승인 2015.12.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
현재 권리판단의 기준은 2025.05.13. 국의 압류입니다. 김송은의 전입·점유는 2020.12.18이고 임차권등기는 2024.12.24이므로 기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 반면 2026.03.03. 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김송은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.18 | 2020.11.26 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
김송은은 2024.12.24. 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙상 대항력이 있어 부족분 인수 문제가 생기지만, 이 사건에서는 신청채권자의 확약이 해당 임차권에 직접 적용되어 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다. 보증기관 중복신고로 별도 임차인을 추가 합산할 사안은 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 110,740,000원, 실거래 표본의 35.7%
예일아트3동은 총 8세대, 사용승인일은 2015.12.21입니다. 면적 비교 대상은 61.76㎡이고, 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 61.61㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | 61.76㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
현재 최저매각가 110,740,000원은 실거래 표본 310,000,000원의 35.7%입니다. 감정가 226,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐이므로 310,000,000원을 곧바로 확정 시세처럼 적용하기보다는 개별 호수 상태와 현장 가격을 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 임차인 김송은 보증금 | 200,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,981,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 91,610,360원입니다. 다만 2026.05.21.자 확약서에 따라 김송은의 대항력은 포기되고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 적용 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 91,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 124,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 147,114,127원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약이 존재하므로 그 구조가 깨지고, 각 회차에서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추었습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 945,300원/㎡, 토지면적은 486.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.05.21.자 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당되지 않아도 말소에 동의한 사건이므로 낙찰 후 실제 말소 처리 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022.01의 310,000,000원 1건입니다. 개별 호수 상태와 현재 현장 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회이므로 향후 매도 속도까지 함께 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 보여도 확약을 끝까지 읽어야 한다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 110,740,000원보다 커서 위험한 물건처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 91,610,360원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 핵심 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 현재 2회 유찰된 110,740,000원으로 실거래 표본 310,000,000원의 35.7%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만, 8세대 다세대주택에 실거래 표본도 1건이므로 권리는 확약 확인, 가격은 현장 시세 확인, 환금성은 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
