98,490,000원
의정부지방법원 2026타경60680. 고양시 덕양구 내유동 진흥타운 3층 301호, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정아로, 2020.03.11. 이전 경매를 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.03.28. 김재운 명의의 주택임차권이 등기됐고, 보증금은 165,000,000원입니다. 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.03.15.로 확인돼 2026.03.06. 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다.
통상 구조라면 여기서 위험도가 크게 올라갑니다. 말소기준권리 이전의 대항력 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면 부족액을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 현재 최저매각가 98,490,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,172,820원을 제하고 김재운 보증금에 96,317,180원이 배당돼, 68,682,820원이 미회수됩니다. 다만 이 사건은 그 일반 공식을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 3층 301호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 117 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부 및 현황 다세대주택 · 지상 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김정아 (2020.03.11. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 권리분석의 기준점은 2026.03.06. 경기신용보증재단 가압류 36,640,000원입니다. 김재운의 주민등록·점유개시·확정일자는 2022.03.15., 임차권등기는 2024.03.28.이므로 기준권리보다 앞섭니다. 즉 문서상으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 2026.03.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2014년 하나은행 근저당과 박수진 근저당, 2018년 가압류·임의경매 관련 권리들은 2020.03.11. 이전 경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 김정아가 소유권을 취득했고, 농협은행 근저당 84,000,000원도 2022.02.15. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 승부처는 과거 담보권이 아니라 김재운 임차권과 그에 대한 2026.05.21. 확약의 효력 확인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재운 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 임차인 없음 |
김재운은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 비고상 양도 전 주택임차권자 김재운의 보증금 권리를 넘겨받은 주체로 기재돼 있으므로, 김재운 보증금 165,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 김재운 보증금 | 165,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,640,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산만 보면 김재운 보증금 부족액 68,682,820원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.21.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 확약 전 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,490,000원 | 49% | 68,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 34.3% | 97,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 24.01% | 118,008,582원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 그러나 김재운 임차권에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 그 미배당액을 매수인이 승계하지 않으므로 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황 모두 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 주위환경. 장곡검문소 교차로 북동측 인근으로 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축물. 공부와 현황의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 김재운 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김재운 보증금 165,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 165,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 2회 유찰·49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 내유동 및 인근 유사 다세대의 최근 실제 거래를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차보증금 165,000,000원이 걸린 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 최저가 98,490,000원에 낙찰된다고 단순 계산하면 미배당 68,682,820원을 매수인이 승계하는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했다는 결정적 조건이 있습니다. 그 조건을 전제로 하면 김재운 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 98,490,000원입니다.
다만 권리 위험이 해소됐다고 곧바로 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 제시돼 있지 않아 감정가 201,000,000원의 49%라는 할인율 자체로는 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력과 말소조건을 원문으로 재확인한 뒤, 실제 시세를 별도로 대조하는 것입니다. 권리분석상 주된 인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 가격 판단은 아직 별개의 문제입니다.
