부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경60702 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 45.03㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

123,607,000원 1억 2,360만 감정가 187,000,000원

감정가의 66% 2026-09-03 낙찰

최저매각가 91,630,000원 최저가 대비 +34%

낙찰일

09-03 낙찰 완료

고양지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

916만원

최저가의 10% · 9,163,000원

감정가 대비

▼ 33.9% 싸게 매수

감정가 1.87억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 존재하는 다세대. 확약으로 인수조건은 완화됐지만 가격 판단은 실질취득 기준이 필요합니다.

가격 최저가 91,630,000원이나 대항력 임차권 보증금 165,000,000원 구조로 실질취득 기준 검토 필요
자금 입찰보증금 약 9,163,000원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원(조건 충족 시)
리스크 이보람 임차권등기 존재. 확약 밖 권리 및 임차권 말소 조건 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 다세대입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 단순 할인율이 아니라 보증금 1.65억원의 임차권 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 인수조건변경확약으로 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원 처리되는 구조입니다.

감정가 / 최저가

187,000,000원 / 91,630,000원

2회 유찰

임차보증금

165,000,000원

이보람 임차권등기

실질취득 검토

확약 적용

조건 충족 시 실질 0원

핵심지표

대항력 임차권

우선변제 행사 구조

의정부지방법원 2026타경60702. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 102동 301호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 가격이 아닙니다. 등기상 2024년 설정된 주택임차권이 존재하고, 임차인 이보람의 보증금은 165,000,000원입니다. 전입과 확정일자, 배당요구가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경60702 (강제경매)
소재지	경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 제102동 3층 제301호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택-다세대주택으로 이용중
소유자	서호범
감정가 / 최저가	187,000,000원 / 91,630,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 179,568,510원
매각기일	2026.09.03

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2019.12.24 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 다만 해당 근저당권은 등기상 이미 말소되어 있고, 이후 임차권등기가 존재합니다. 임차인 이보람은 2022.03.10 전입·점유, 2023.10.26 확정일자를 갖추었으며 임차권등기명령으로 등기되었습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이보람	165,000,000원	有	有	확약 적용

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서 비고에는 임차인 이보람이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 2026.05.21자 인수조건변경확약서 제출 내용이 있습니다. 해당 확약이 적용되는 임차인에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,049,340원
임차인 이보람 보증금	165,000,000원	89,580,660원
주택도시보증공사	179,568,510원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 임차인에게 89,580,660원이 배당되고 부족분 75,419,340원이 발생합니다. 다만 제출된 확약 내용에 따라 임차인의 인수조건은 별도 검토가 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 실질 인수 변화

유찰로 낙찰가는 내려가지만 확약 밖 구조와 임차권 조건 확인이 우선입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 이보람 임차권등기는 대항력 및 우선변제권이 있는 구조입니다.
확약 확인. 확약 적용 범위와 실제 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
보증금 구조. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 임차보증금과 배당 구조를 함께 봐야 합니다.
다세대 환금성. 파주시 월롱면 소재 다세대는 거래층과 수요층 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대지만, 일반적인 무권리 할인형 경매와는 다릅니다. 대항력 임차권과 1.65억원 보증금이 핵심이며, 확약 조건으로 인수 위험은 낮아질 수 있습니다. 그러나 입찰 전에는 반드시 확약의 적용 범위와 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리 구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 위험은 줄였지만, 보증금 구조를 봐야 한다 — 파주 힐링타운 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-25	유찰	1억 8,700만원
2	2026-07-30	유찰	1억 3,090만원
3	2026-09-03	대기	9,163만원