인천지방법원 2024타경512061. 강화군 불은면 신현리의 단독주택 이용 물건과 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 감정평가상 건물은 2023년 4월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 단층주택이고, 등기부상 현재 소유자는 김진수입니다. 권리분석의 기준점은 2023.05.18. 설정된 주식회사강남파이낸스대부 근저당권 270,000,000원입니다.
이 기준권리와 같은 날 설정된 강남파이낸스대부 전세권 10,000,000원, 2023.12.29. 등촌신용협동조합 근저당권 30,000,000원, 같은 날 오윤 명의 소유권이전청구권가등기, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 모두 기준권리보다 뒤입니다. 제시된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 갑구 5번 가등기는 담보가등기인지 종류를 확인할 필요가 있다는 점이 별도 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512061 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 신현리 103-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 2023년 4월 5일 사용승인 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 · 단층주택 |
| 소유자 | 김진수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 349,053,450원 / 171,036,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 189,065,333원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록1은 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 임차인 보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 등기상 가장 중요한 기준은 2023.05.18. 강남파이낸스대부의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세권과 그 뒤의 등촌신용협동조합 근저당, 오윤 명의 가등기, 두 건의 경매개시결정 및 가등기권에 대한 압류는 제시된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰이 곧 ‘싼 가격’이라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 171,036,000원으로 감정가 349,053,450원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 가격이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 가점할 근거는 없습니다.
또한 물건 성격이 일반 공동주택이 아니라 강화군 불은면의 단독주택 + 토지이고, 일괄매각 가운데 목록1이 지분매각이라는 조건까지 붙어 있습니다. 감정평가상 주변은 전·답 등 농경지, 임야, 단독주택이 소재하는 지역으로 조사됐습니다. 가격 검토에서는 감정가 대비 할인율보다 현장 이용가치·토지 지분구조·개별 매각대상 범위를 우선 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,504원 |
| 1. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 270,000,000원 | 167,841,496원 |
| 2. 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 등촌신용협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 310,000,000원 중 167,841,496원이 배당되고, 미배당은 142,158,504원으로 추정됩니다. 그러나 이 미배당은 후순위 권리자가 받지 못하는 금액이지, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 171,036,000원 | 167,841,496원 | 142,158,504원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,725,199원 | 117,249,046원 | 192,750,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 83,807,639원 | 81,899,101원 | 228,100,899원 | 0원 |
신청채권액은 189,065,333원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 167,841,496원으로 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 이후 유찰 시나리오에서도 신청채권자는 전액 만족되지 않습니다. 하지만 이 배당 부족은 채권 회수의 문제이고, 매수인에게 권리가 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 소재 “꿈틀리인생마을” 남서측 인근. 주변은 전·답 등 농경지, 임야, 단독주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023년 4월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 단층주택으로, 외벽은 치장타일붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 정보. 제시된 토지 정보상 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 면적은 261.0㎡, 공시지가는 47,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되며, 매각물건명세서 비고상 목록1은 지분매각입니다. 각 목록의 지분 범위와 현황을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번 오윤 명의 가등기는 후순위라 데이터상 매각으로 소멸하지만, 담보가등기 여부의 종류 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 현장 상태와 개별 시세를 따로 확인해야 합니다.
- 도로 토지 확인. 제시된 토지 정보에는 지목 도로·면적 261.0㎡가 포함돼 있습니다. 실제 매각지분과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 142,158,504원은 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 장점, 가격 판단은 아직 별개
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 2023.05.18. 강남파이낸스대부 근저당이 말소기준이고 이후 전세권·근저당·가등기·경매개시결정·압류는 제시된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 보증금 승계 문제는 없습니다.
하지만 투자판단을 권리만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 171,036,000원으로 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래값이 없어 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 단독주택과 토지가 결합된 일괄매각이고 목록1은 지분매각이며, 후순위 가등기의 종류 확인도 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 깔끔하지만, 물건 구조와 가격 검증이 핵심인 C등급형입니다.
