인천지방법원 2024타경533266. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 가격이 아니라 매각 대상입니다. 등기상 현재 소유자는 박성실과 임광민으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 임광민 지분에 대해 이뤄졌습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 우남푸르미아 103동 901호 전체 소유권이 아니라 임광민의 1/2 공유지분입니다.
말소기준권리는 2022.08.05 접수된 이선심의 임광민 지분 가압류입니다. 이후 같은 지분에 대한 2024.06.03 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 박성실 지분에 설정된 인천신용보증재단·현대카드 가압류는 매각대상이 아닌 다른 공유자 지분에 관한 권리이므로, 낙찰자가 취득하는 임광민 지분과 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경533266 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 당미5길 7, 103동 9층901호 (동양동,우남푸르미아) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.924㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층 901호 |
| 현재 소유관계 | 박성실 2분의 1 · 임광민 2분의 1 |
| 매각 대상 | 임광민 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 301,648,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 지분매각부터 확인
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채진숙 | 901호 | 2021.12.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
채진숙은 2021.12.03 전입했고, 말소기준권리인 2022.08.05 가압류보다 전입이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 시세 비교 — 26.1%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
우남푸르미아 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 388,416,666원, 최신 거래는 2026.08 394,000,000원입니다. 최근 거래 범위는 379,000,000원~395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 13 | 394,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 389,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 379,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 393,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 12 | 394,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 10 | 392,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.924㎡ | 12건 | 388,416,666원 |
데이터상 최저가 101,430,000원은 최근 12개월 평균의 26.1%로 표시됩니다. 하지만 이것은 매각대상 1/2 지분 가격을 아파트 전체 실거래가와 단순 비교한 비율입니다. 따라서 26.1%를 그대로 “시세 대비 74% 할인”처럼 해석해서는 안 됩니다. 지분은 단독으로 전부를 사용·처분할 수 있는 완전소유권과 환금성이 다르고, 공유관계 해소 문제까지 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 이선심 | 275,561,000원 | 99,209,980원 |
| 3. 갑구 8번 · 이선심 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 인천신용보증재단 | 42,547,583원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 · 현대카드주식회사 | 17,988,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 336,096,849원 중 예상배당 99,209,980원, 미배당 236,886,869원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 채진숙의 보증금도 미상이므로 최종 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 236,886,869원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 266,773,867원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,700,700원 | 48,406,087원 | 287,690,762원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양중학교 남서측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·도서관·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층 901호 아파트 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지. 우남푸르미아 158세대, 사용승인일 2011-12-22이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 확인됩니다.
- 환금성. 전체호 거래는 이어지고 있으나 이번 경매는 완전소유권이 아닌 1/2 공유지분이라 일반 아파트 매매와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 임광민 2분의 1 지분만 취득한다는 점을 입찰가 산정의 출발점으로 두세요.
- 채진숙 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 인수액을 계산하지 말고, 현재는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 공유관계 리스크. 낙찰 뒤에도 박성실의 2분의 1 지분이 남으므로 점유·사용·처분에서 공유관계가 계속됩니다.
- 26.1% 착시 경계. 최저가와 전체호 실거래가를 직접 나눈 수치일 뿐, 지분가치의 정상적인 시장 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 임차보증금이 반영되지 않은 계산이므로 인수액 확정 자료가 아닙니다.
맺으며 — “49%까지 떨어진 아파트”가 아니라 “1/2 지분 경매”
이 사건은 감정가 207,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 101,430,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적 전체호 실거래 평균은 388,416,666원이고 최신 거래는 394,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 숫자만으로 입찰 결론을 내리면 안 됩니다. 매각대상은 임광민의 1/2 지분이고, 공유자에게는 1회 우선매수 기회가 있으며, 2021.12.03 전입한 채진숙의 보증금이 미상입니다. 따라서 인수액도 지금은 확정할 수 없습니다. 낮은 최저가보다 지분 구조와 임대차 확인이 먼저인 사건입니다.
