98,441,000원
인천지방법원 2024타경569067. 인천 미추홀구 용현동 ‘인천용현엑슬루타워’ 105동 6층 601호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 37층 건물의 6층에 위치하고, 대상면적은 136.4567㎡입니다. 현재 소유자는 최원준이며, 2014.04.23. 거래가액 391,762,157원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 하양농업협동조합 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 하양농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사참들의 근저당, 국민건강보험공단과 국의 압류, 주식회사오케이저축은행과 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 280,501,852원이며, 현재 최저가에서는 선순위 근저당권자도 전액 배당받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경569067 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 아암대로29번길 16, 105동 6층 601호 (용현동, 인천용현엑슬루타워) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 대상면적 136.4567㎡ · 37층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2011.09.28. |
| 소유자 | 최원준 (2014.04.23. 거래가액 391,762,157원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하양농업협동조합 / 280,501,852원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.04.23. 설정된 하양농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.21. 주식회사참들의 후순위 근저당권이 설정됐고, 이후 압류·경매개시결정·가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 확인할 사항은 남는다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원규 | 2024.08.27. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광호 | 2024.08.27. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 말소기준일인 2014.04.23.보다 늦은 2024.08.27. 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 순위는 원문 서류로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 가격 차이는 크다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 비교면적 실거래의 최근 12개월 평균은 395,416,000원, 최신 거래는 2026.07. 467,000,000원입니다. 현재 실질취득액 98,441,000원은 최근 12개월 평균의 24.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.37㎡ | 36 | 467,000,000원 |
| 2026.05 | 124.96㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 124.96㎡ | 5 | 402,000,000원 |
| 2026.02 | 124.96㎡ | 41 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 124.96㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 136.46㎡ | 32 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 134.37㎡ | 37 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 134.37㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 124.96㎡ | 5 | 290,080,000원 |
| 2025.10 | 124.96㎡ | 4 | 290,080,000원 |
| 2025.07 | 124.96㎡ | 38 | 475,000,000원 |
| 2025.05 | 134.37㎡ | 45 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 395,416,000원 |
비교 거래는 280,000,000원부터 520,000,000원까지 편차가 큽니다. 전체 표본 평균은 412,430,000원이지만, 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -20.5%로 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 하락장 보정에 우선하는 최근 12개월 평균 395,416,000원 및 최신 거래 467,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액 98,441,000원은 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,938원 |
| 1. 근저당 · 하양농업협동조합 | 324,000,000원 | 96,269,062원 |
| 2. 근저당 · 주식회사참들 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 105,039,014원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 8,935,758원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 697,974,772원 | 601,705,710원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 96,269,062원이 선순위 하양농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당분은 매수인에게 승계되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 601,705,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 630,706,429원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 48,236,090원 | 46,967,840원 | 651,006,932원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 37층 건물의 6층입니다.
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역(인하대병원)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 인천용현엑슬루타워는 630세대이며 사용승인일은 2011.09.28.입니다.
- 도로. 단지 내 도로상태가 양호하고 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,444,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 시장성. 비교 실거래는 존재하지만 거래 추세 -20.5%, 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%로 환금성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 최원규·김광호의 실제 점유 범위, 임대차계약 존재 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 두 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당표에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 주거·업무 이용 형태와 관리규약, 전입 가능 여부, 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 시세 보수 적용. 전체 평균 412,430,000원보다 최근 12개월 평균 395,416,000원과 거래 추세 -20.5%를 우선해 매도가를 보수적으로 산정하세요.
- 낮은 매각률 반영. 단지 매각률 25.0%와 평균 유찰 3.0회는 향후 매도기간이 길어질 수 있다는 신호로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 종기 이후 변동사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성
이 물건은 2014.04.23. 하양농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 두 전입자 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 98,441,000원으로 고정됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 395,416,000원의 24.9%로 차이가 큽니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회이며 매각률은 25.0%입니다. 최근 거래 추세도 -20.5%로 하락했습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이는 크지만, 점유자 2명의 계약관계와 오피스텔 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
