인천지방법원 2024타경581470. 인천 서구 경서동 태평샹베르아파트 107동 1101호에 관한 강제경매입니다. 소유자는 백정순과 장봉균으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 장봉균 지분에 등기됐으므로 낙찰자가 취득하는 대상도 아파트 전체가 아닌 장봉균의 2분의 1 지분입니다.

권리순위 자체는 단순합니다. 2005년 7월 5일 주식회사제일은행 근저당권 96,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 18,000,000원, 주식회사디자인펀 가압류 108,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부상의 인수금액이 아닙니다. 지분만 취득한다는 사실입니다. 낙찰 뒤에도 백정순의 나머지 2분의 1 지분은 그대로 남습니다. 따라서 낙찰자가 아파트 전체를 단독으로 사용하거나 자유롭게 처분할 수 있는 일반적인 아파트 경매와 구조가 다르며, 공유관계 정리 여부가 투자 성패를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 지분은 남는다

말소기준은 2005년 7월 5일 설정된 주식회사제일은행 근저당권 96,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 18,000,000원과 주식회사디자인펀 가압류 108,000,000원, 신현만의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

② 공유자 우선매수 — 외부 낙찰자의 가장 큰 변수

매각물건명세서에는 지분매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 정해진 절차에 따라 우선매수권을 행사하면 공유자가 같은 가격으로 매수할 수 있습니다.

따라서 이 사건은 일반 아파트 경매처럼 최고가를 써내는 것만으로 취득이 확정되는 구조가 아닙니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부가 마지막까지 남고, 우선매수가 행사되지 않아 외부 낙찰자가 취득하더라도 2분의 1 지분만 보유하는 공유자가 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 호실 가격과 지분 가격을 섞지 말 것

태평샹베르1차 전용 84.55㎡의 최근 거래는 2025년 2월부터 2026년 3월까지 12건입니다. 전체 평균은 294,500,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 293,888,888원, 최신 거래가는 290,000,000원입니다.

최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균 293,888,888원의 39.3%입니다. 그러나 최근 거래는 아파트 전체 호실의 소유권 가격이고, 경매 최저가는 지분 2분의 1의 가격입니다. 서로 권리 범위가 다르므로 39.3%라는 수치를 그대로 “전체 아파트를 시세의 39.3%에 매수한다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

가격 흐름도 최근 구간이 이전 구간보다 -0.8%로 하락했습니다. 하락 폭은 크지 않지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 확대 해석할 이유는 없습니다. 이 사건의 가격 평가는 아파트 시세보다 지분의 사용 가능성·공유관계 정리 비용·재매각 난도를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

배당 계산상 채권합계 222,000,000원 중 113,083,000원이 배당되고, 미배당액은 108,917,000원입니다. 신청채권자 신현만의 청구액은 262,184,975원이나 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 후순위 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 16층 건물 내 11층 1101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 단지. 태평샹베르1차는 572세대이며 사용승인일은 2005.02.03입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 1,738,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 호실은 최근 거래가 존재하지만, 본건은 지분 2분의 1만 매각되므로 일반 아파트 전체 소유권보다 매수층과 재매각 가능성이 제한됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 재확인. 아파트 전체가 아니라 장봉균 지분 2분의 1만 매각됩니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 최고가 입찰 뒤에도 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
• 점유관계 확인. 임차인은 없지만 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 실제 점유관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
• 사용 가능성 점검. 낙찰 후에도 다른 공유자의 지분이 남으므로 단독 사용이나 전체 처분을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 시세 비교 단위. 293,888,888원과 290,000,000원은 전체 호실 거래가격입니다. 지분 최저가 115,500,000원과 동일한 권리를 비교한 금액이 아닙니다.
• 최근 가격 흐름. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -0.8%로 하락했습니다. 전체 평균 294,500,000원만으로 가격 가점을 부여하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 점유 및 사용에 관한 분쟁 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 지분 범위, 우선매수신고 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸해도 공유관계는 소멸하지 않는다

이 사건은 표면적인 숫자만 보면 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 115,500,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 전체 호실 평균 293,888,888원과 비교하면 39.3%에 불과하고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 매수 대상은 아파트 전체가 아닌 장봉균 지분 2분의 1입니다. 공유자 백정순의 지분 2분의 1은 남고, 공유자 우선매수권도 1회 행사될 수 있습니다. 낙찰자가 취득하더라도 즉시 온전한 소유권이나 독점적 사용권을 확보하는 구조가 아니며, 공유관계 정리와 지분 환금성이라는 후속 과제가 남습니다.

등기상 인수는 0원이지만 투자 난도는 낮지 않습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 일반 아파트 급매와 동일하게 평가해서는 안 되며, 공유자 우선매수 가능성·점유관계·지분 정리 방안을 확보한 경우에만 검토할 수 있는 고난도 지분 경매입니다.