인천지방법원 2025타경1209. 인천 서구 원당동 서영아너시티플러스 7층 719호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 96,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 47,040,000원입니다. 등기 권리의 기준점은 2022.10.20. 설정된 하나은행 근저당 73,200,000원입니다. 이후 청송개발 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 유형태 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김정화 씨 1명입니다. 7층 719호를 점유하고 보증금 5,000,000원, 월차임 360,000원이며 2022.12.01. 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.10.20.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2025.09.10. 배당요구도 접수돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1041-1 서영아너시티플러스 7층 719호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층 719호 · 사용승인일 2022.09.28 |
| 소유자 | 최효길 · 2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 93,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 53,981,843원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2022.10.05. 최초 소유권보존 뒤 하나자산신탁으로 신탁등기가 됐지만, 해당 신탁등기는 2022.10.20. 이미 말소됐습니다. 같은 날 최효길 씨가 소유권을 취득했고, 하나은행이 채권최고액 73,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.04.04. 청송개발 가압류 177,444,000원, 2025.06.18. 임의경매개시결정, 2025.06.20. 유형태 가압류 20,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 7층 719호 | 5,000,000원 | 360,000원 | 2022.12.01 | 없음 | 배당요구 2025.09.10 | 0원 |
③ 가격 — 감정가 49%라도 시세 검증이 먼저
감정가 96,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 47,040,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 32,927,999원, 그다음은 23,049,599원입니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건의 경우 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 73,200,000원 | 45,793,280원 |
| 3. 가압류 · 주식회사청송개발 | 177,444,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유형태 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 47,040,000원을 가정하면 집행비용 1,246,720원 이후 하나은행에 45,793,280원이 배당되고, 하나은행 근저당도 전액 충족되지 않습니다. 청송개발·유형태 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 270,644,000원 대비 미배당액은 224,850,720원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 아라역(인천1호선) 북서측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 아라역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(사무소)이며, 공용 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 폭 35m 및 15m 내외 도로에 접하고, 남측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,426,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김정화 씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 일정과 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 확인된 임대조건은 보증금 5,000,000원·월차임 360,000원입니다. 현 임대차의 실제 지속 여부와 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 47,040,000원이 감정가 96,000,000원의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 서영아너시티플러스 및 인근 업무시설 실거래를 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 32,927,999원, 4회 유찰 시 23,049,599원으로 내려가는 구조이므로 현재 회차와 추가 유찰 회차의 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.20. 하나은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 김정화 씨 역시 2022.12.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 96,000,000원에서 2회 유찰돼 47,040,000원까지 내려왔지만, 공부상 업무시설(사무소)은 실제 거래가격과 임대수익 확인이 특히 중요합니다. 현재 확인되는 보증금 5,000,000원·월차임 360,000원의 임대조건과 인근 업무시설 가격을 함께 대조하기 전에는 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 유보하는 것이 맞습니다. 이 물건은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다.
