인천지방법원 2025타경1267. 인천 중구 운서동 ‘프라임시티 3’ 4층 405호 오피스텔입니다. 감정가는 126,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 61,740,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2020.05.08 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 99,120,000원입니다. 2025.06.23 국 압류와 2025.06.24 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 조재희의 전입일은 2024.11.19로 말소기준인 2020.05.08보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당요구도 2025.08.11 접수되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 실제 얼마를 받을 수 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 4층 405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층건 중 4층 |
| 소유자 | 박장부 · 거래가액 146,636,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 89,112,399원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.05.08 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.23 국 압류와 2025.06.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조재희 역시 2024.11.19 전입으로 말소기준보다 뒤에 들어와 대항력이 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조재희 | 2024.11.19 | 2025.08.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조재희의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 원문 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세와는 별개
감정가 126,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 감정가 기준으로는 49%까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 43,218,000원, 그 다음은 30,252,599원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 현재 확인되는 실거래 비교 수치가 없으므로, 61,740,000원이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정해서는 안 됩니다. 응찰 전 인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 99,120,000원 | 60,228,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 99,120,000원 중 60,228,680원이 배당되어 38,891,320원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 주변에 동유형 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 4층 405호입니다.
- 도로. 남서측 약 25M 포장도로, 북서측 약 20M 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,892,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 1,840.4㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 조재희의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 통해 금액을 확인하세요.
- 확정일자·배당순위. 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 배당관계는 확정일자와 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.18 민간임대주택등기의 현재 효력과 관련 의무를 원문에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실제 거래가격 비교 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.08 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 조재희는 2024.11.19 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 국 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리분석만큼 단정하기 어렵습니다. 감정가 126,000,000원에서 두 차례 유찰되어 61,740,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 가격과 직접 비교되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 비교적 안전, 가격에서는 검증 필요로 정리하는 것이 맞습니다. 보증금·우선변제 관계와 민간임대주택등기를 원문에서 확인하고, 실제 시장가격까지 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
