194,600,000원
인천지방법원 2025타경1335. 청라센트럴에일린의뜰 에이동 13층 1307호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 재윤주식회사이고, 2022년 12월 22일 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 321,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 하나은행이 청구액 274,064,142원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 말소기준권리보다 앞선 인수 권리는 없습니다. 경매개시결정과 이후 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 채권최고액이 현재 최저가보다 크기 때문에 배당 부족액은 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 156-1 청라센트럴에일린의뜰 에이동 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전용 55.24㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 13층 |
| 소유자 | 재윤주식회사 (2022.12.22. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 274,064,142원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리 0원
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 성영주·변재구를 거쳐 재윤주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 핵심은 재윤주식회사의 소유권 취득과 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 세부조건 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태문 | 2023.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김태문의 전입일은 2023년 4월 5일로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022년 12월 22일보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서와 현황조사 기준으로 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 명도 협의와 실제 임대차 조건은 입찰 전 원본 서류로 다시 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 75.3%
청라센트럴에일린의뜰 동일 면적 55.24㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 258,458,333원, 최신 거래는 2026년 4월 250,000,000원입니다. 현재 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%로, 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.24㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 55.24㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 55.24㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 55.24㎡ | 23 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 55.24㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 55.24㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 55.24㎡ | 19 | 278,000,000원 |
| 2025.10 | 55.24㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 55.24㎡ | 26 | 284,000,000원 |
| 2025.08 | 55.24㎡ | 12 | 262,500,000원 |
| 2025.07 | 55.24㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 55.24㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.24㎡ | 12건 | 258,458,333원 |
실거래 범위는 235,000,000원부터 284,000,000원이고, 감정가 278,000,000원은 이 범위 안에 있습니다. 반면 1회 유찰된 현재 최저가 194,600,000원은 실거래 최저 235,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 임차인의 보증금 인수도 없어 실질취득액은 최저가와 같은 194,600,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 321,600,000원 | 191,075,600원 | 130,524,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 하나은행의 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청람초등학교 남측 인근으로, 주변에 대규모 아파트단지·업무시설·학교·배후 상업시설이 자리합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 13층이며 승강기, 도시가스, 난방, 화재탐지, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 청라센트럴에일린의뜰은 1,163세대이며 완공일은 2018.09.21입니다.
- 용도·규제. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 속합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 업무시설·아파트·판매시설 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 김태문의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 명도 절차. 대항력은 없지만 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 비용·기간을 고려해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 오피스텔 비용. 체납 관리비 중 공용부분과 주차·시설 이용조건을 관리사무소에 확인하세요.
- 실거래 개별성. 동일 면적 거래라도 층·향·내부 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 13층 1307호의 상태를 현장 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유 확인은 필수
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2022년 12월 22일 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 압류는 모두 소멸합니다. 김태문의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 실질취득액 194,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 258,458,333원의 75.3%이고, 최신 거래 250,000,000원과 실거래 최저 235,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 물건은 오피스텔이고 점유자의 임대차 세부조건이 미상입니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 점유·명도 확인 후 입찰입니다.
