/ 63,210,000원
인천지방법원 2025타경1365. 미추홀구 용현동 인하한양아이클래스 24층 2402호입니다. 감정평가상 이 호실은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 24층 건물의 24층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 정순례이고, 2022.08.12. 소유권이전 당시 거래가액은 139,704,000원으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 도화이동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 109,200,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서인천세무서장이 처분청인 국 압류와 도화이동새마을금고의 임의경매개시결정이 붙었지만, 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1365 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 573-7 인하한양아이클래스 24층2402호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 아암대로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 24층건 중 24층 2402호 |
| 소유자 | 정순례 · 2022.08.12. 소유권이전 · 거래가액 139,704,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도화이동새마을금고 / 89,710,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록을 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 볼 근거도 현재 자료에는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과라 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 감정평가상 생활숙박시설이고, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 47,527,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 66,149,446원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 79,184,613원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 도화이동새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 계산되지만, 시세 자료가 없는 이상 어느 회차가 적정가격인지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 2. 근저당 · 도화이동새마을금고 | 109,200,000원 | 61,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,210,000원 가정 시 근저당 채권최고액 109,200,000원 중 61,672,220원이 배당되고 47,527,780원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 숭의역 남측 인근이며, 주변은 숙박시설·아파트단지·각종 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트로 가정해 시세나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 24층 건물로 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 기계식주차, 지하주차장 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 상업용 토지이며 북서측 포장 광대로에 접합니다. 토지면적은 1,637.6㎡, 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 재확인. 현황이 숙박시설(생활숙박시설)로 평가돼 있으므로 일반 아파트와 동일한 기준으로 가격과 환금성을 판단하지 마세요.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 같은 건물·같은 용도의 최근 거래가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2024.05.09. 국 압류가 있으므로 실제 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 원문에서 확인하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당 47,527,780원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.08.12. 도화이동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 이 물건은 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 63,210,000원까지 내려왔지만, 생활숙박시설이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 생활숙박시설의 실제 시장가격과 점유상태를 확인하는 데 있습니다.
