광주지방법원 2025타경463. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 12층 1214호입니다. 감정 이용상태도 오피스텔이며, 현 소유자는 주식회사하늘입니다. 등기 흐름에서는 2019년 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 같은 해 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐고, 이후 2024년 이정상의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이 임차권은 2025.07.31. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 없어지는 권리가 아니라 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 권리입니다.

여기에 박은서가 2025.01.10. 전입한 임차인으로 조사돼 있습니다. 박은서 역시 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으며, 확정일자는 확인되지 않고 예상배당에서는 우선배당 0원·보증금 25,000,000원 전액 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 임차인이 남는다

말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이정상의 전입·확정일자와 주택임차권등기, 박은서의 전입이 존재합니다. 특히 을구 순위 1번 이정상 임차권등기는 매각물건명세서에서 “배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하는 문제는 없고, 각자의 대항력과 배당 여부를 따로 봐야 합니다. 이정상은 우선변제 후 부족분이, 박은서는 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 거의 줄지 않는다

현재 회차 최저매각가는 47,600,000원이고 예상 인수액은 58,656,800원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 106,256,800원입니다. 낙찰가보다 인수액이 더 크기 때문에 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

낙찰가는 47,600,000원에서 33,319,999원, 23,323,999원으로 내려가지만, 인수액은 58,656,800원에서 72,679,761원, 82,495,833원으로 증가합니다. 결국 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 105,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분을 흡수하는 구조이기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,256,800원을 제외한 46,343,200원이 이정상 임차보증금에 우선 배당되고, 이정상 부족분 33,656,800원과 박은서 보증금 25,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 합계 인수액은 58,656,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하2층/지상16층 건물 중 12층 1214호입니다.
• 입지. 전라남도청 남측 인근이며, 주위는 업무시설과 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접하고, 남측·동측으로 노폭 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수, 바닥난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물 상태 표기. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 47,600,000원이 아니라 예상 인수액 58,656,800원을 더한 106,256,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 이정상 현재 잔액 확인. 임차권등기 보증금은 80,000,000원이나 매각물건명세서에는 현재 잔액 55,000,000원이 병기돼 있습니다. 실제 인수 잔액을 원문에서 확정해야 합니다.
• 박은서 보증금 확인. 보증금 25,000,000원, 월세 300,000원이며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서는 우선배당 없이 전액 인수로 계산됩니다.
• 이정상 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급·반환내역 등 관계 자료를 대조할 필요가 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 예상 인수액이 증가해 실질취득액은 약 105,000,000원 수준으로 거의 고정됩니다.
• 명도·점유 확인. 실제 임차인 2명이 파악된 만큼 현 점유상태와 인도 범위를 현황조사·현장 확인으로 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 최신본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “47,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 권리분석이 가격표를 완전히 바꾸는 사례입니다. 감정가 68,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 47,600,000원까지 내려왔지만, 현재 회차 예상 인수액은 58,656,800원으로 오히려 낙찰가보다 큽니다. 따라서 실질취득은 106,256,800원으로 계산됩니다.

더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 실질취득 105,999,760원, 3회 유찰 시 105,819,832원으로, 낙찰가가 크게 내려가도 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 이정상 임차권과 박은서 대항력 임차가 낙찰가 하락분을 미배당 보증금으로 흡수하기 때문입니다. 이 물건의 기준가격은 법원 최저가가 아니라 인수까지 더한 실질취득액입니다. 실거래 시세와의 비교 없이 “70%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.