광주지방법원 2025타경469. 신안군 압해읍 가룡리 136-23 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 4,810㎡, 지목은 잡종지, 용도지역은 계획관리지역입니다. 등기부상 소유자는 유한회사금래원이고, 말소기준권리는 2021.11.16. 주식회사신한은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리만 보면 말소기준 이후 권리의 소멸 관계가 비교적 선명합니다. 다만 이 사건에는 등기 순위와 별개로 반드시 확인해야 할 현황 리스크가 있습니다. 매각물건명세서에는 목록 3 일부 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다. 또한 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 기계기구가 일괄매각 대상이지만, 그중 ‘폐합성수지 재활용 유압절단기’는 매각 외 토지인 가룡리 136-6에 설치되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 136-23 · 원가룡길 84-79 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물·기계기구 포함 |
| 토지 | 4,810㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 공시지가 21,600원/㎡ |
| 소유자 | 유한회사금래원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,356,454,540원 / 607,691,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,296,676,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 현황 권리는 별도 확인
임차인 없음. 배당표상 매수인이 승계하는 금전 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2021.11.16. 신한은행 1번 근저당권 이후의 2번 근저당권, 가압류 3건, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.02.02. 문영선 근저당권 102,180,547원은 2024.01.16. 이미 말소됐습니다.
② 유찰 가격 — 44.8%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 607,691,000원으로 감정가 1,356,454,540원의 44.8% 수준입니다. 3회 유찰로 숫자상 낙폭은 큽니다. 하지만 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 607,691,000원 | 1,722,615,350원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 486,152,800원 | 1,842,938,168원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 388,922,240원 | 1,939,152,111원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 486,152,800원, 388,922,240원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 1,842,938,168원, 1,939,152,111원으로 증가합니다. 이 미배당 채권은 배당표상 매수인이 인수하는 금액이 아니므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 물건의 실제 가치 판단에서는 분묘·기계기구·토지 접근성과 이용상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 607,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,476,910원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,440,000,000원 | 599,214,090원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 그린에코사이클 주식회사 | 77,364,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 동양환경 | 36,465,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 2,321,829,440원 중 599,214,090원이 배당되고, 미배당은 1,722,615,350원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·이용성 메모 (토지 및 매각물건명세서 기준)
- 토지 규모. 가룡리 136-23 토지면적은 4,810㎡, 지목은 잡종지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 지형·접면. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 21,600원입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구인 계근대가 포함됩니다.
- 기계기구 위치. ‘폐합성수지 재활용 유압절단기’는 본건과 일단으로 이용 중인 매각 외 토지 가룡리 136-6에 설치돼 있습니다.
- 분묘. 목록 3 지상에 분묘가 소재하며 분묘기지권이 성립할 여지가 명시돼 있습니다.
- 건물 면적 차이. 목록 2 단층 구내식당은 등기부상 64㎡이나 제시외 구내식당과 합산한 일반건축물대장상 면적은 70.6㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현황 확인. 목록 3 지상 분묘의 위치·범위와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 외 토지 기계기구 확인. 유압절단기가 가룡리 136-6에 설치된 상태이므로 낙찰 후 사용·이전·접근 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·기계기구 특정. 일괄매각 대상에 포함되는 건물과 기계기구의 실제 현황을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 토지 이용성 확인. 계획관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 및 세로한면(불) 도로조건을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 1번 신한은행 근저당권은 2025.09.18. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 616,297,752원 일부 이전된 내역이 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 44.8%라는 비율 자체를 시세 대비 할인율로 해석하지 말고 현황·용도·환금성을 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황 및 감정 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.11.16. 신한은행 근저당권이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 607,691,000원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 분묘기지권 성립 가능성, 매각 외 토지에 설치된 기계기구, 제시외 건물·기계기구 일괄매각, 그리고 토지 이용성과 접근 조건을 해결하지 못하면 낮은 최저가의 의미가 크게 줄어듭니다. 따라서 이 물건은 등기상 금전 인수는 낮지만 현황 확인 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다. 가격은 싸다고 단정하지 말고, 현황 확인이 먼저입니다.
