권리는 소멸형, 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 확인이 먼저’ — 고양원흥줌시티 120호

의정부지방법원 2025타경408. 고양시 덕양구 도내동 ‘고양원흥줌시티’ 1층 120호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 집합건물입니다. 소유자 조태희 씨는 2023년 4월 14일 거래가 719,304,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 인천강화옹진축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,152,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 조재영 씨가 120호 58.35㎡를 점유하고 있으며 전입일은 2023년 10월 20일로 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2023년 4월 14일보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 권리 인수와 별개로 실제 계약관계와 점유 인도 조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2022년 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2023년 4월 14일 신탁재산 처분을 원인으로 조태희 씨에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 서울신용보증재단의 9,132,823원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차인 조사 — 인수는 없지만 명도는 남는다

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명이 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

최저매각가는 250,390,000원으로 감정가 730,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 250,390,000원입니다. 등기상 2023년 취득 거래가는 719,304,000원으로 감정가와 비슷하지만, 이 한 건은 과거 소유권 취득가격일 뿐 현재 시장가격을 확정하는 비교표본으로 보기 어렵습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 상가·근린시설의 적정가격은 공실 여부, 실제 임대료, 관리비, 유동인구, 전용면적당 임대수익과 업종 제한 등에 크게 좌우됩니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,390,000원 가정)

채권 총액 1,161,132,823원 중 246,084,540원이 배당되고, 총 미배당액은 915,048,283원입니다. 근저당권자와 가압류권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도래울초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 건물의 1층 호실입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 차량 출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있으며, 토지는 대로2류와 중로2류에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,340,000원/㎡이며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 근린시설은 아파트보다 매수층이 제한적이고 임대수익과 공실 여부에 따라 가치 편차가 큽니다. 3회 유찰 이력까지 감안하면 신속한 재매각을 전제로 한 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현 임대차 확인. 조재영 씨의 보증금, 임대료, 계약기간, 점유 목적과 실제 사용 상태를 현장조사 및 원본 서류로 확인하세요.
• 명도 비용·기간. 대항력은 없지만 점유자가 존재합니다. 인수 0원과 별개로 인도 협의, 인도명령 및 집행 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 최근 매매사례. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 동일 건물 1층 근린시설과 주변 일반음식점 호실의 최근 거래가격을 직접 조사하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·공실기간·관리비·부가세·업종 제한을 확인하고 목표수익률을 기준으로 입찰 상한을 역산해야 합니다.
• 공동담보 구조. 121호의 경매·배당 진행 여부와 공동담보 채권의 배당관계를 원문에서 확인하세요.
• 용도 적합성. 공부상 일반음식점 용도와 실제 사용상태가 일치하는지, 향후 계획한 업종으로 사용 가능한지 관리규약과 관계기관을 통해 확인하세요.
• 체납 확인. 관리비와 공과금 체납 여부, 공용부분 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 4월 14일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 점유자 조재영 씨 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 250,390,000원입니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 감정가 730,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔음에도 최근 시세와 임대수익 자료가 확인되지 않고, 용도도 매수층이 제한될 수 있는 일반음식점용 근린시설입니다. 여기에 보증금과 임대관계가 확인되지 않은 점유자가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대수익·명도·환금성 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.