인천지방법원 2025타경508933. 인천 옹진군 영흥면 외리 915-7에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 2,111㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업기타이며 현황 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층으로 사용승인일은 2006.04.07입니다. 소유자는 대한예수교장로회생명수교회이고, 말소기준은 2023.04.24 설정된 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권입니다.
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 옹진군 압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 이두남의 전입일도 2024.11.29로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 10,000,000원과 월차임 1,500,000원의 임대차가 확인되지만, 이 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508933 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 915-7 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로293번길 10 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 근린생활시설 |
| 토지 | 2,111㎡ · 지목 대 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2006.04.07 |
| 소유자 | 대한예수교장로회생명수교회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,117,028,390원 / 1,036,528,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,763,367원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.24 을구 23번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고 채무자는 대한예수교장로회생명수교회입니다. 근저당권자로 당진새마을금고·금산새마을금고·대전온천새마을금고가 기재되어 있으며, 토지 외리 915-7이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.22 임의경매개시결정과 2025.10.22·2025.12.23 옹진군 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두남 | 종교시설 | 2024.11.29 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이두남의 전입일 2024.11.29는 말소기준권리 2023.04.24보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 핵심 위험 — 매각제외 건물과 법정지상권
이 사건의 가장 중요한 특수조건은 제시외 건물입니다. 계단실 철근콘크리트조 평지붕 26.73㎡ 및 물탱크실·E/V기계실 철근콘크리트조 평지붕 약 26.73㎡는 일괄매각에 포함됩니다. 반면 판넬조 판넬지붕 약 13.6㎡와 판넬조 판넬지붕 10.2㎡는 매각에서 제외됩니다.
용도 표시도 확인이 필요합니다. 건물 등기사항전부증명서상 층별 용도는 지하1층 소매점·1층 종교집회장으로 기재돼 있는 반면, 건축물대장상 층별 용도는 지하1층 종교집회장·1층 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 기재돼 있습니다. 감정평가상 현황 이용은 근린생활시설입니다.
④ 배당과 유찰 시나리오
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,765,280원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 당진새마을금고 | 2,100,000,000원 | 1,023,762,720원 |
| 미배당 | - | 1,076,237,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,036,528,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,036,528,000원 | 1,023,762,720원 | 1,076,237,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 725,569,600원 | 715,913,904원 | 1,384,086,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 507,898,719원 | 500,419,732원 | 1,599,580,268원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국남동발전 영흥에너지파크 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·숙박시설·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 면적 2,111㎡, 공시지가 340,600원/㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 접면. 평지의 사다리형 토지로 소로한면에 접합니다. 준보전산지와 도로구역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 49%만 보고 싸다고 단정하지 않기. 현재 최저가 1,036,528,000원은 감정가의 49%지만, 최저매각가격 자체가 제시외 건물 소재로 제한받는 가격입니다.
- 매각제외 건물 확인. 판넬조 약 13.6㎡와 10.2㎡는 매각에서 제외됩니다. 현장 위치와 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용·철거·점유 관계를 입찰 전 별도로 검토해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 등기와 건축물대장의 지하1층·1층 용도가 서로 다르게 기재돼 있어 실제 이용과 인허가 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이두남은 대항력이 없지만 종교시설 임차가 확인되므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 옹진군 압류 확인. 2025.10.22와 2025.12.23 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건은 임차인 보증금 인수 때문에 실질취득가가 불어나는 사건이 아닙니다. 임차인 이두남은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 회차에서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 핵심은 따로 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개와 법정지상권 성립 여부 불분명, 그리고 등기와 건축물대장의 층별 용도 차이입니다.
2회 유찰로 최저가는 1,036,528,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 근거는 부족합니다. 최저매각가격 자체가 제시외 건물의 존재 때문에 제한받는 가격이고, 이 사건에서는 실거래 시세 대신 권리·점유·제시외 건물의 물적 부담을 먼저 정리한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 결론은 등기상 인수 0원, 그러나 법정지상권과 매각제외 건물 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
