창원지방법원 2016타경1241. 거창군 고제면 개명리의 덕유산청소년수련원과 인근 전·임야가 함께 묶인 수련시설 + 토지 복합형 경매입니다. 감정평가상 기호 4~19는 ‘덕유산청소년수련원(휴양수련원)’으로 파악되고, 건물들은 유스호스텔 숙소·강당·급식소·창고·방갈로·주택·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 일반 주거용 부동산처럼 단순히 평당가나 아파트 실거래를 대입하기 어려운 물건입니다.
등기상 현재 소유자는 강철훈이고, 말소기준권리는 2011.06.21. 접수 을구 6번 북면농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,950,000,000원이고 2011.10.25. 을구 6-1에서 2,080,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 뒤의 경매개시결정·근저당·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2016타경1241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 고제면 개명리 1966 |
| 등기 건물 | 경상남도 거창군 고제면 개명리 2007 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 덕유산청소년수련원(휴양수련원) · 유스호스텔 숙소·강당·급식소·창고·방갈로·주택·사무실 등 |
| 소유자 | 강철훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,850,499,460원 / 378,678,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주상규 / 600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2011.06.21. 을구 6번 근저당권 · 북면농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 다만 분묘는 별도 확인
말소기준은 2011.06.21. 북면농업협동조합 근저당입니다. 현재 사건의 2016.05.11. 강제경매개시결정과 2016.11.22. 남거창농업협동조합 근저당 3건, 2022.12.09. 거창군 압류, 2024.01.02. 북창원농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지케이이피에스 거창 | 82.6450평방미터 · 사무실 | 2023.03.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강성민 | 60.0000평방미터 | 2020.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조효숙 | 348.1700평방미터 | 2019.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 3명입니다. 세 명의 전입일은 모두 2011.06.21. 말소기준권리보다 뒤이므로 조사 내용상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이들 임차인의 보증금을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조로 보이지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 9.83%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 378,678,000원으로 감정가 3,850,499,460원 대비 9.83% 수준이고 이미 8회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 265,074,599원, 10회 유찰 시 185,552,219원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 더구나 전·임야와 유스호스텔 숙소, 강당, 급식소, 창고, 방갈로 등이 결합된 특수 수련시설이어서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다. 8회 유찰 자체도 환금성과 실제 이용 가능성을 재점검해야 할 중요한 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,492원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 북면농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 372,576,508원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주상규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 경매개시결정 · 북창원농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,950,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 372,576,508원이며, 미배당액은 7,577,423,492원입니다. 신청채권자 주상규의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창군 고제면 개명리 ‘상수내마을’ 북서측 인근으로, 전·과수원·답·임야와 남동측 마을 주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 주 이용. 기호 4~19 일대는 덕유산청소년수련원(휴양수련원)으로, 유스호스텔 숙소·강당·급식소·창고·방갈로 등이 포함됩니다.
- 교통. 기호 1~19·22·23은 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장과 2차선 국도가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 기호 20·21은 해당 토지까지 차량출입이 불가능합니다.
- 토지 성격. 보전관리지역을 중심으로 농림지역, 보전산지·임업용산지·준보전산지, 접도구역·도로구역, 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 2는 공부상 ‘전’이나 일부가 진입로, 기호 3은 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘전’입니다. 기호 10·11·19도 공부상 지목과 달리 기호 6~19 일단의 유원지·유스호스텔 및 청소년수련시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 주요 숙소와 수련시설은 사용승인일이 1995.08.08, 1995.08.17, 1997.01.24, 1998.08.27, 2008.07.22 등으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 사건은 이미 8회 유찰됐습니다. 일반 주택과 다른 특수 수련시설과 다수 토지의 복합물건이라는 점을 감안해 향후 재매각 가능성과 실제 운영 활용성을 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 대비 9.83% = 시세 대비 9.83%’로 읽지 말 것. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 378,678,000원이 실제 시장가보다 저렴한지는 확인되지 않습니다.
- 분묘 현장 확인. 목록 4·23·24 지상 분묘의 위치와 현황을 확인하고, 분묘기지권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다.
- 임차인 3명 실체 확인. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 사용관계를 확인하세요. 조효숙은 기준 근저당의 채무자와 동일 이름이라는 점도 함께 확인할 대상입니다.
- 기준 근저당 변경 기록 대조. 2011.06.21. 1,950,000,000원 설정 후 2011.10.25. 2,080,000,000원으로 변경된 을구 6-1 기록과 실제 배당관계를 대조하세요.
- 토지별 접근성 확인. 기호 20·21은 해당 필지까지 차량출입이 불가능합니다. 전체 시설 운영·분할 활용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 보전관리지역·농림지역·보전산지·임업용산지·접도구역 등 각 필지별 규제가 실제 개발·증축·운영 계획에 어떤 제한을 주는지 확인하세요.
- 공부·현황 차이 대조. 전·임야·답·구거 등 공부상 지목과 실제 이용이 다른 필지가 있으므로 경계·진입로·일단 이용상태를 현장과 지적도에서 맞춰야 합니다.
- 8회 유찰 원인 검증. 반복 유찰을 단순 할인으로 해석하지 말고 특수용도, 관리상태, 분묘, 접근성, 규제, 시설 운영 가능성을 함께 점검하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 단순 저가형은 아니다”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2011.06.21. 북면농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 3,850,499,460원에서 최저가 378,678,000원까지 내려와 감정가 대비 9.83%가 됐고 이미 8회 유찰됐습니다. 그런데 비교 가능한 실거래 시세는 없고, 대상은 유스호스텔·강당·급식소·방갈로와 전·임야가 결합된 특수 수련시설입니다. 여기에 목록 4·23·24의 분묘기지권 성립 여부 불분명, 토지별 접근성 차이와 각종 토지이용규제까지 겹쳐 있습니다.
등기상 금액 인수는 낮지만, 현장·환금성 리스크는 높습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 9.83%니까 싸다’가 아니라, 378,678,000원에 실제 활용·재매각할 수 있는 자산인지를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
