인천지방법원 2025타경508992. 인천광역시 미추홀구 용현동 48-31의 토지와 주택으로 이용되는 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬라브지붕 2층 건물이고 사용승인일은 1997.01.04입니다. 토지는 132.9㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2017.07.03 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 932,000,000원이고 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 2025.06.11 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했으며 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현황상 임차인 이현준은 2019.04.02 전입으로 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508992 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 48-31 · 인천광역시 미추홀구 재넘이길 80-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 |
| 건물 | 조적조 슬라브지붕 2층 · 사용승인일 1997.01.04 |
| 토지 | 132.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 유순자, 육성준 |
| 감정가 / 최저가 | 411,631,720원 / 201,699,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 69,122,349원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
1999.01.11 용현4동새마을금고 명의 근저당 2건은 2017.03.13 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2017.07.03 한국주택금융공사 근저당권입니다. 같은 날 한국주택금융공사법에 따른 금지사항등기가 기재됐고, 이후 2024.02.14 상속을 원인으로 2025.05.14 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2025.06.11 경매개시결정 후 2026.04.07 증여를 원인으로 2026.04.08 육희정 지분 전부가 육성준에게 이전됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현준 | 2019.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이현준의 전입일은 2019.04.02로 말소기준일 2017.07.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 이 부분은 매각물건명세서와 관련 원본에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 411,631,720원, 현재 최저매각가는 201,699,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일·인근 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세와 같은 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인율 자체를 시세 대비 저렴함의 근거로 사용할 수는 없습니다.
현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 제시된 시나리오상 최저가가 141,189,300원, 4회 유찰 시에는 98,832,510원으로 내려갑니다. 그러나 유찰이 반복된다는 사실도 가격 메리트의 증거가 아니라, 시장이 해당 조건에서 쉽게 응찰하지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,623,786원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 932,000,000원 | 198,075,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 932,000,000원 중 198,075,214원이 배당되고, 미배당은 733,924,786원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천용일초등학교 남측 인근으로 단독주택, 다세대 등 공동주택, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 2km 근방에 수인분당선 인하대역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 외부관찰과 이해관계인 탐문결과 주택으로 이용되는 것으로 확인됐습니다. 조적조 슬라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1997.01.04입니다.
- 토지. 132.9㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역· 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이현준의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 감정 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 주변 주택·토지의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 도로·토지조건 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 201,699,000원, 3회 유찰 시 141,189,300원, 4회 유찰 시 98,832,510원의 시나리오를 놓고 적정 입찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 현황’이 승부처
이 사건의 권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2017.07.03 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이현준의 전입일은 그보다 늦은 2019.04.02라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 이미 2회 유찰됐으며, 토지와 주택·제시외 건물을 함께 보는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 필요. 주변 실거래와 현황을 확인해 201,699,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
