인천지방법원 2025타경509508. 인천 미추홀구 관교동 성지아파트 104동 802호, 전용 84.945㎡ 아파트입니다. 감정가는 393,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 275,100,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 377,791,666원이고 최신 거래가 400,000,000원이므로, 최저가만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김숙희의 전입일이 말소기준 근저당권보다 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제의 최종 효력, 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 확정할 수 없습니다. 따라서 275,100,000원을 완성된 취득원가로 보면 안 되고, 현재 확인되는 실질취득의 하한으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 13-9 성지아파트 104동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.945㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 윤동훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 476,493,772원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.24 주식회사오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 496,800,000원 |
| 근저당 채무자 | 백연화 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인 확인이 먼저다
말소기준권리는 2022.03.24 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.10.31 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.05.26 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 김숙희의 전입일은 2021.12.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으나, 선순위 전입 기록이 존재하므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김숙희 | 2021.12.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 매수인 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만, 인수액 확인이 선행돼야 한다
성지아파트는 420세대, 사용승인일은 1991.08.12입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.95㎡의 최근 거래 12건을 보면 평균은 377,791,666원, 최신 거래는 2026.07월 400,000,000원입니다. 현재 최저가 275,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 397,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 12 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 362,500,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 377,791,666원 |
실거래 범위는 340,000,000원~400,000,000원입니다. 감정가 393,000,000원은 최근 12개월 평균보다 15,208,334원 높지만, 2026.07 최신 거래 400,000,000원보다는 낮습니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 102,691,666원, 최신 거래보다 124,900,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,651,400원 |
| 1. 근저당권 · 오케이저축은행 설정 후 오케이에프앤아이대부 이전 | 496,800,000원 | 270,448,600원 |
| 근저당권 미배당 | - | 226,351,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권에 226,351,400원의 미배당이 발생합니다. 김숙희의 보증금·우선변제권·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 275,100,000원 | 270,448,600원 | 226,351,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 192,570,000원 | 189,074,020원 | 307,725,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 364,688,186원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 192,570,000원, 134,799,000원으로 내려가지만 근저당권 미배당은 각각 307,725,980원, 364,688,186원으로 커집니다. 근저당권 미배당 자체는 매수인이 인수하는 권리가 아니지만, 선순위 임차인의 보증금이 별도로 남는다면 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 인천터미널역 서측 인근이며, 공동주택·각급 학교·근린생활시설·근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 인천1호선 인천터미널역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 라멘콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 8층 802호이며, 사용승인일은 1991.08.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세로장방형 토지의 아파트 부지이며, 단지 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,874,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 420세대 단지로 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며, 거래가격은 340,000,000원부터 400,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 원본 확인. 김숙희의 임대차계약서상 보증금과 계약기간, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입 유지 여부 확인. 2021.12.07 전입 기록이 현재까지 유지되는지, 점유와 전입의 결합요건이 충족되는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당순위와 미배당 보증금 승계액이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 응찰가에 확인된 인수액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 377,791,666원 및 최신 거래 400,000,000원과 비교해야 합니다.
- 권리관계 당사자 구분. 소유자는 윤동훈, 근저당권 채무자는 백연화이며, 근저당권은 오케이저축은행에서 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐습니다.
- 관리비·점유관계 확인. 체납 관리비와 현장 점유자, 인도 협의 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
현재 최저가 275,100,000원은 최근 12개월 평균 377,791,666원의 72.8%로, 숫자만 보면 큰 가격 차이가 있습니다. 하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 실제 임차인 김숙희 1명이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “표면 가격은 낮지만 실질취득가는 미확정”입니다. 임차인의 보증금이 배당되지 않고 승계된다면 비교 기준은 275,100,000원이 아니라 275,100,000원에 인수액을 더한 금액입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 총취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 권리확인 전 입찰 보류, 보증금 확인 후 시세 재비교. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금입니다.
