인천지방법원 2025타경509525. 스마트빌 7층 701호는 사건상 용도가 창고로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 전용 범위는 임차권등기상 43.69㎡ 전부이며, 10층 건물 중 7층입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 양진호 임차인의 대항력 있는 보증금 200,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.08.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 양진호는 2022.08.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.03.으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만 현재 최저가 83,790,000원에서는 집행비용을 제외하고 81,881,780원만 배당됩니다. 남는 118,118,220원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-4 스마트빌 7층 701호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 179 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 창고 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 7층 · 임차권등기 범위 43.69㎡ 전부 |
| 소유자 | 양영주 · 2022.05.09 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 23,109,207원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.01. 국민건강보험공단 압류이고, 이후의 롯데캐피탈 가압류·부평구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 양진호 임차인은 2022.08.12. 전입·점유로 기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있어, 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당으로 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 양진호 본인의 임차권등기입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양진호 | 제7층 제701호 43.69㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.12 | 2022.08.03 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 가격 판단 — 유찰될수록 최저가는 내려가지만 인수액은 늘어난다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 대신 확실하게 계산할 수 있는 것은 낙찰가와 임차보증금 미배당 잔액의 합입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 83,790,000원 | 118,118,220원 | 201,908,220원 |
| 3회 유찰 시 | 58,653,000원 | 142,802,754원 | 201,455,754원 |
| 4회 유찰 시 | 41,057,100원 | 160,081,928원 | 201,139,028원 |
낙찰가는 83,790,000원 → 58,653,000원 → 41,057,100원으로 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 118,118,220원 → 142,802,754원 → 160,081,928원으로 커집니다. 집행비용 추정치 영향으로 합계가 조금 달라질 뿐, 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 양진호 보증금 | 200,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 20,727,163원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 118,118,220원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 값입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 동측 인근. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거지역으로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 창고이나 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택 (도시형생활주택)입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 차량용 기계식 승강기, 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도, 평가전례에 따른 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 83,790,000원이지만 임차인 인수액을 더한 실질취득은 201,908,220원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 142,802,754원, 4회 유찰 시 160,081,928원으로 늘어 총 부담액은 약 2억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 양진호는 실제 임차인 1명이며 대항력·우선변제권이 있습니다. 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 창고, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로 표시가 다르므로 관련 원본 서류의 용도와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 데이터만으로 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 최저가 49%만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 2억원 보증금
겉으로 보면 감정가 171,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰되어 83,790,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 양진호의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 회차에서는 118,118,220원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 201,908,220원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰되어도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 3회 유찰 시 실질취득 201,455,754원, 4회 유찰 시 201,139,028원입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마를 인수하느냐”입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 임차보증금 인수위험이 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
