인천지방법원 2025타경509621. 강화읍 관청리 에디스빌 비동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.04.29. 설정된 주식회사대명 근저당 180,000,000원입니다. 이후 설정된 도기덕 근저당 200,000,000원, 김성현 근저당 51,272,500원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 최신 실거래는 2025.06. 190,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 절반 수준인 49.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -1.0% 흐름이라는 점 때문에 전체 평균 191,625,000원만 근거로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 921-1 비동 2층201호 · 도로명 인천광역시 강화군 강화읍 송악길 29-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 전용면적 | 51.014㎡ |
| 사용승인일 | 2021.12.21 |
| 소유자 | 송명숙 · 2022.11.10. 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대명 / 61,315,068원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사대명 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 채무자는 주식회사폴라리스입니다. 그 뒤 2025.05.13. 도기덕 근저당 200,000,000원, 2025.05.29. 주식회사 대명의 임의경매개시결정, 2025.06.13. 김성현 등 근저당 51,272,500원이 이어지며 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 2021.12.31. 김미경 명의 소유권이전청구권 가등기는 2022.01.27. 해제로 말소됐고, 수협은행 신탁 역시 2023.04.03. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 표본은 얇다
에디스빌(A동,B동)은 총 16세대, 사용승인일은 2021.12.21입니다. 비교 가능한 실거래 8건의 전체 평균은 191,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 190,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 50.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 50.99㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 50.99㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.04 | 50.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 50.99㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 50.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.11 | 51.01㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2022.11 | 50.99㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 최근12개월 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 49.0%이고 전체 실거래 평균 191,625,000원 대비로도 48.6% 수준입니다. 가격 간격 자체는 분명 큽니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 현재 시세를 촘촘하게 확인하기에는 표본이 부족하고, 거래 추세도 -1.0%이므로 과거 200,000,000원 거래를 그대로 현재 가치로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대명 | 180,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 근저당 · 도기덕 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김성현 등 | 51,272,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권최고액 기준 431,272,500원 중 91,024,200원이 배당되고, 미배당은 340,248,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 강화여자고등학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2021.12.21입니다. 급배수·위생·E/V·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 진입로를 통해 주위 공도와 출입합니다.
- 토지. 토지면적 1,003.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상수원 관련 제한·공장설립제한지역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 에디스빌(A동,B동)은 총 16세대이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래 평균 190,000,000원은 1건에 근거합니다. 전체 평균 191,625,000원만으로 가격을 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -1.0%입니다. 과거 200,000,000원 거래를 현재 시세로 단순 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매수가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 거래 빈도를 함께 보세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·역사문화환경보존지역·성장관리계획구역 등 다수 토지이용 제한이 있으므로 증명용 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성 검증’이 핵심
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.29. 주식회사대명 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 감정가 190,000,000원에서 93,100,000원, 최근 12개월 실거래 190,000,000원의 49.0%까지 내려와 있습니다.
다만 이 숫자만으로 결론을 끝내면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이고, 거래 추세는 -1.0%, 단지는 16세대입니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 간격은 크지만, 실제 승부처는 점유 확인과 소규모 다세대의 환금성 검증에 있습니다.
