인천지방법원 2025타경509858. 청라월드메르디앙커낼웨이 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박금선이며, 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 농협은행주식회사 근저당 456,000,000원입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 인천광역시 서구 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리상 확인해야 할 핵심은 점유자입니다. 강태우의 전입신고일은 2022.06.24로 말소기준권리인 농협은행 근저당 설정일 2022.06.17보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509858 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상16층 · 제7층 제702호 · 사용승인일 2022.04.22 |
| 소유자 | 박금선 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 229,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 421,370,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.17 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원입니다. 그 뒤로 설정된 인천신용보증재단 가압류 78,995,000원, 인천광역시 서구 압류, 신용보증기금 가압류 32,180,772원, 유케이제십차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태우 | 2022.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 검증은 별개
감정가는 469,000,000원, 현재 최저매각가는 229,810,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 160,867,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 112,606,900원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,017,340원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 456,000,000원 | 225,792,660원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 78,995,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 32,180,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 229,810,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 567,175,772원, 배당액은 225,792,660원, 미배당은 341,383,112원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라고등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하4층/지상16층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지역냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 49%라는 숫자와 실제 시장가격은 별개입니다. 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 강태우는 대항력이 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 인천광역시 서구 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당표에서 조세채권 등이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.06.17 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 강태우도 2022.06.24 전입으로 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 469,000,000원에서 두 차례 유찰되어 229,810,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장에서 정말 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 오피스텔 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
