인천지방법원 2025타경510147. 부평구 청천동 ‘부평 제이타워3차 지식산업센터’ 11층 1117호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 강문규이며, 2021.01.15 중소기업은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단·신용보증기금·KB국민카드의 가압류가 순서대로 들어왔고, 중소기업은행이 2025.06.20 임의경매를 개시했습니다. 등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가 171,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가의 절반’이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판정하는 것은 위험합니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터는 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려워, 실제 입찰에서는 임대수익·공실·관리비·입주 가능 업종과 같은 현장 변수가 가격 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸

말소기준은 2021.01.15 중소기업은행 근저당권입니다. 인천신용보증재단 가압류 54,375,000원, 신용보증기금 가압류 10,740,720원, KB국민카드 가압류 35,687,982원과 경매개시결정은 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기권리 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차관계 — 전입자는 있으나 대항력은 없다

김재길의 전입일은 2024.12.31로 말소기준권리인 2021.01.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 268,803,702원 중 81,881,780원이 배당되고, 미배당은 186,921,922원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 148,820,883원이며 현재 회차 배당액 81,881,780원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 청천동, 부평IC 남측 인근입니다. 주변은 공장·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
• 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1117호입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화시설 등이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 소재 토지는 북측·동측·남측으로 공도에 접합니다.
• 규제. 일반공업지역, 도로 저촉, 도시철도 저촉, 국가산업단지 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부는 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가되어 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 김재길은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 감정평가도 내부를 공부서류와 일반적 이용상황을 고려해 판단했습니다. 실제 내부 상태와 도면 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 업종·입주 제한 확인. 산업시설구역 내 공장(지식산업센터)이므로 입주 가능한 업종과 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 관리비·운영비 확인. 지식산업센터는 공실 상태와 관리비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납 여부와 고정비를 확인해야 합니다.
• 설비 점검. 승강기·급배수·소화설비 등은 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세다

권리 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김재길의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰되어 83,790,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘반값 매물’이라고 평가할 수는 없습니다. 실거래 시세가 없는 공장형 지식산업센터이기 때문입니다. 현재 자료에서 확실히 말할 수 있는 것은 권리는 비교적 단순하지만 가격 적정성은 미확인이라는 점입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 후순위 임차인과 실제 내부 상태, 입주 업종 제한까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.