인천지방법원 2025타경510272. 인천 미추홀구 도화동 소망빌라 1층 101호, 전용 39.9㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유영준이고, 2020년 6월 19일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 46,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 14,700,835원 가압류, 롯데카드 20,322,151원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당과 전세권이 여러 차례 등장하지만, 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 특히 2016년 김영숙 명의 전세권 40,000,000원도 2017년 12월 13일 해지로 말소돼 이번 경매의 인수 대상이 아닙니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510272 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 120-24 1층101호 · 석정로337번길 35-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 유영준 (2020.06.19. 소유권이전 · 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 | 채무자 유영준의 파산관재인 권원현 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준점은 2020년 6월 19일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 삼성카드·롯데카드 가압류와 2025년 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 권리상 낙찰자에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 오래됐다
동일 건물 소망빌라(120-24), 동일 전용면적 39.9㎡의 확인 가능한 실거래는 2022년 7월 2건입니다. 평균 80,250,000원, 최고 81,500,000원, 최저 79,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 39.9㎡ | 1 | 81,500,000원 |
| 2022.07 | 39.9㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 평균 | 39.9㎡ | 2건 | 80,250,000원 |
현재 최저매각가 34,790,000원은 이 평균의 43.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 거래 표본이 2022년 7월에 멈춰 있고 건수도 2건뿐입니다. 따라서 “실거래 평균의 절반도 안 되니 현재 시세보다 싸다”라고 단정하는 것은 무리입니다. 이 물건의 가격 매력은 최신 거래가 아니라 오래된 비교값에 크게 의존하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,026,220원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 46,800,000원 | 33,763,780원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,700,835원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,322,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 81,822,986원 중 33,763,780원이 배당되고, 미배당액은 48,059,206원입니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 48,059,206원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 58,308,340원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 16,340,252원 | 65,482,734원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 가격 하락이 곧 추가 인수위험 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·학교·공장·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 222.2㎡, 공시지가 1,382,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규모. 소망빌라(120-24)는 10세대, 사용승인 기준 1994.10.04입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2022년 7월 2건뿐이므로 최근 동일·인근 다세대 거래와 현장 매물가를 다시 확인해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 최저가 34,790,000원은 감정가의 49%지만, 유찰 횟수 자체가 현재 시세 대비 저평가를 보증하지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 조사상 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 1층·소규모 다세대 환금성. 10세대 규모, 1994년 사용승인, 1층이라는 물리적 조건을 감안해 재매각 난이도를 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸 구조지만, 매각물건명세서·현황조사서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드·롯데카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수 0원, 즉 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 34,790,000원이 2022년 실거래 평균 80,250,000원의 43.4%라는 수치는 눈에 띄지만, 그 실거래가 2022년 7월 단 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건을 “시세의 절반 이하”라고 확정하기보다, 권리는 깨끗하되 현재 시세 검증이 반드시 필요한 2회 유찰 다세대로 보는 것이 안전합니다.
