인천지방법원 2025타경510291. 인천 서구 연희동 반석씨티빌리지 4층 402호, 전용 45.33㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 주은석은 2021년 11월 26일 거래가 116,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 최서현이 임대차계약일 2021년 11월 29일, 확정일자 2021년 11월 30일, 점유개시일 2021년 12월 14일, 주민등록일 2021년 12월 17일의 임차권을 갖추고 2024년 1월 22일 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기부에는 임차권보다 앞서 존속하는 근저당권이 없습니다. 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 권리분석의 기준은 2025년 6월 30일 강제경매개시결정입니다. 최서현의 전입과 임차권은 그보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제를 받더라도 보증금 전액에 미달하면 부족분은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 682-7 제4층 제402호 도로명주소: 인천광역시 서구 승학로 330-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.33㎡ · 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층·지상4층 · 사용승인 1994.06.25 |
| 소유자 | 주은석 (2021.11.26. 거래가 116,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최서현 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 부족분을 인수한다
말소기준권리는 2025년 6월 30일 강제경매개시결정입니다. 을구 9번 주택임차권은 그보다 앞선 전입일자와 확정일자를 갖추고 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 매각으로 등기 표시는 정리되더라도 미변제 보증금 채무까지 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 최서현 실제 임차인 1명 | 제4층 제402호 45.33㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.12.17 확정 2021.11.30 배당요구 2024.01.22 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 회차가 내려가도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 보증금 110,000,000원 부근에 계속 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 72,100,000원 | 39,597,800원 | 111,697,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 50,470,000원 | 60,838,460원 | 111,308,460원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 35,329,000원 | 75,706,922원 | 111,035,922원 |
2회 또는 3회 유찰돼도 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 각각 111,308,460원, 111,035,922원입니다. 최저가가 72,100,000원에서 35,329,000원으로 내려가도 인수액이 39,597,800원에서 75,706,922원으로 커지기 때문에 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 최저가도 높다
반석씨티빌리지4동 전용 45.33㎡의 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 84,500,000원이지만, 이 수치에는 2021년과 2022년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.33㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2022.05 | 45.33㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.01 | 45.33㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 45.33㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2021.11 | 45.33㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2021.09 | 45.33㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.33㎡ | 6건 | 84,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.33㎡ | 1건 | 67,000,000원 |
현재 최저가 72,100,000원부터 이미 최근 12개월 평균 및 최신 거래 67,000,000원의 107.6%입니다. 최저가 자체도 최신 거래보다 높으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 미배당 보증금까지 더한 실질취득 111,697,800원을 적용하면 최신 거래보다 현저히 높은 부담이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 임차인 최서현 보증금 | 110,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최서현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 39,597,800원 |
임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 청구금액과 임차보증금을 별개의 220,000,000원 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 배당 후 남는 임차보증금 부족분 39,597,800원이 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 입지. 아시아드경기장역 서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선과 인천도시철도2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대, 사용승인 1994.06.25의 소규모 다세대입니다. 확인된 거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 1건이어서 최근 시세 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 72,100,000원이 아니라 인수액을 더한 111,697,800원을 자금계획과 시세 비교 기준으로 사용해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검산. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 111,308,460원·111,035,922원으로 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령, 보증금 지급내역과 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 경매신청 청구와 임차보증금 반환채권이 동일한 경제적 채권인지 확인해야 합니다.
- 가장임차인 의심 검증. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시되어 있지만, 법원 판단이나 말소 근거가 확인되기 전에는 인수액을 임의로 제외하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 84,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 67,000,000원, 하락 추세 -23.9%를 우선해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 핵심은 감정가 103,000,000원이 1회 유찰돼 최저가 72,100,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차보증금 110,000,000원이 매각대금보다 커서, 배당 부족분 39,597,800원을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다. 현재 회차 실질취득은 111,697,800원으로 최신 거래 67,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -23.9%입니다.
추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 반대로 커져 실질취득은 계속 110,000,000원 부근에 머무릅니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 특수성이 있으나, 원본 확인을 통해 임차권이 부인되거나 채무가 소멸한다는 근거가 확인되지 않는 한 인수 위험을 제외할 수 없습니다. 최저가는 낮아 보여도 총부담은 최근 시세보다 높습니다. 권리 확인과 가격 검증 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
