인천지방법원 2025타경511690. 인천 남동구 구월동의 철근콘크리트구조 평지붕 지상 2층·지하 1층 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 151.7㎡이고, 감정가 1,292,748,800원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 633,447,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.15 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 10,000,000원이며, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당보다 선순위 전입자 2명입니다. 안호진·안성진은 모두 2021.10.26 전입으로 확인되어 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 낙찰가가 내려가더라도 실제 인수액과 총 취득원가를 계산할 수 없으므로, 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1088-8 주건축물제1동 · 구월남로47번길 6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상2층(지하1층) · 단독주택 |
| 토지 | 대 · 151.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,748,800원 / 633,447,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입이 핵심
등기부에서는 2023.03.15 인천수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 김혜진 명의 소유권보존 후 신영부동산신탁 주식회사로 신탁에 의한 소유권이전이 이루어졌고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 할 경우 신탁원부 제2023-10459호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인해야 한다는 주의사항이 부기되어 있습니다.
2024.12.03에도 인천수산업협동조합이 임의경매를 신청했으나 2024.12.26 취하되어 2025.01.15 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2025.08.20 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기되었습니다. 현재 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금이 핵심 미확정값
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안호진 | 2021.10.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성진 | 2021.10.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 633,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,734,470원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 614,712,530원 |
현재 배당 계산에서는 인천수산업협동조합의 10,000,000원 채권이 전액 배당되고 채권부족액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 안호진·안성진의 보증금도 확인되지 않았으므로 614,712,530원의 소유자 잔여 및 매수인 인수 0원은 실제 배당·인수 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로 미상
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권부족 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 633,447,000원 | 0원 | 614,712,530원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 443,412,900원 | 0원 | 426,578,771원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 310,389,030원 | 0원 | 295,243,584원 |
표만 보면 유찰이 진행될수록 매각가는 633,447,000원에서 443,412,900원, 310,389,030원으로 내려가고 근저당 채권부족은 계속 0원입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 인수되는 임차보증금이 있다면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 총 취득원가에 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 어느 회차도 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 동인천중학교 서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 철근콘크리트구조 평지붕 지상2층·지하1층입니다.
- 토지. 151.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정 내용입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 수 있다고 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 안호진·안성진의 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 전입자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 제2023-10459호 대조. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상과 현황의 일치 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 감정평가서에서 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 수 있다고 명시되어 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없고 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,292,748,800원에서 2회 유찰되어 633,447,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부상 채권도 인천수산업협동조합 근저당 10,000,000원으로 단순하고 배당 계산상 부족액도 없습니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 안호진·안성진 두 사람의 전입일은 말소기준보다 빠른 2021.10.26이고 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 두 사람은 현재 단계에서 대항력 가능·미상으로 관리해야 하며, 보증금과 배당관계가 확정되기 전까지 매수인 인수액과 총 취득원가는 계산할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%만으로 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 채권은 단순하지만 임차인 리스크는 미확정. 이 물건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
