창원지방법원 2024타경557. 거창읍 동변리 구산마을 안팎에 있는 토지와 단독주택, 제1종근린생활시설인 휴게음식점, 제2종근린생활시설인 제조업소를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 소유자는 최정훈이고, 신청채권자 김휘정의 청구액은 56,095,607원입니다. 감정가 242,432,600원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,862,000원까지 내려왔습니다.
등기상 금전권리의 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2022.11.15 접수된 농업협동조합중앙회 가압류 181,978,788원이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금·거창농업협동조합· 농업협동조합중앙회의 가압류와 2024.05.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없다고 기재돼 있습니다.
하지만 등기상 인수 0원과 입찰 위험 0은 전혀 다른 의미입니다. 이 건물에는 농촌융복합 마중물사업 보조금이 지원됐고, 2030.09.28까지 거창군수 승인 없이 보조금 목적에 어긋나는 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 금지사항이 등기돼 있습니다. 목록 7은 특별매각조건으로 거창군수 승인서를 요구하며, 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 동변리 996 · 경상남도 거창군 거창읍 구산1길 339-108 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 단독주택 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 소유자 | 최정훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,432,600원 / 20,862,000원 (8회 유찰 · 감정가 대비 8.61%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김휘정 / 56,095,607원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 행정 제한은 별도
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·사용자와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 특히 주택·휴게음식점· 제조업소가 함께 포함된 복합 물건이라 각 건물의 사용주체가 동일한지도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 8회 유찰은 할인율이 아니라 위험 신호다
현재 최저매각가 20,862,000원은 감정가 242,432,600원의 8.61%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 지역 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 20,862,000원 | 20,086,484원 | 301,696,224원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 14,603,400원 | 13,940,539원 | 307,842,169원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 10,222,380원 | 9,638,377원 | 312,144,331원 | 0원 |
총 배당대상 채권액은 321,782,708원입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 뺀 20,086,484원이 말소기준 가압류권자에게 배당되고, 나머지 채권자는 배당받지 못합니다. 신청채권자 김휘정의 청구액 56,095,607원 역시 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 775,516원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 181,978,788원 | 20,086,484원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 거창농업협동조합 | 27,240,106원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 37,468,207원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 김휘정 | 56,095,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 321,782,708원 중 20,086,484원만 배당되고, 301,696,224원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구산마을 내 및 북서측 인근에 위치하며, 마을 주택과 답·전·과수원 등 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 각 토지까지 차량 접근은 가능하나, 진입로 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구성. 2004.07.13 사용승인된 단독주택, 2021.03.30 사용승인된 휴게음식점, 2020.09.29 사용승인된 제조업소가 포함됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다. 문화재·하천 관련 사항은 담당부서 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황. 토지 기호 5는 공부상 답이나 현황은 나지, 기호 6은 답이나 제조업소 건부지, 기호 8은 전이나 일부 진입로로 이용됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 창고 일부가 인접필지 위에 소재해 경계·사용권·철거 또는 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택과 두 종류의 근린생활시설, 농지·건부지가 섞인 일괄매각 물건으로 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록 6 농지 서류. 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서의 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록 7 승인서. 특별매각조건인 거창군수 승인서를 제출할 수 있는지 해당 관서에 먼저 확인하세요. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 보조금 제한. 2030.09.28까지 적용되는 사용·양도·교환·대여·담보 제한이 경매취득과 이후 이용계획에 미치는 영향을 거창군에 확인하세요.
- 현황측량. 인접필지에 걸친 제시외 창고의 정확한 위치와 면적, 철거·사용 가능성을 측량과 현장조사로 확인하세요.
- 용도 적합성. 단독주택·휴게음식점·제조업소와 각 토지의 실제 이용상태가 매수 목적과 인허가 조건에 맞는지 검토하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 각 건물의 점유자, 사업자, 시설물 소유관계를 직접 조사하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 8.61%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 토지·건물별 재평가가 필요합니다.
- 절차 이력. 2024.10.19 집행정지통지와 여러 차례의 기각결정 송달 이력이 있으므로 최신 사건기록과 매각 진행 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “입찰 가능한가”가 먼저다
이 사건의 등기상 금전권리는 어렵지 않습니다. 말소기준 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 배당이나 가압류가 아닙니다. 농지 관련 증명서와 거창군수 승인서를 제출하지 못하면 입찰보증금을 잃을 수 있고, 보조금 목적 제한은 2030.09.28까지 이어집니다.
여기에 공부와 현황이 다른 토지, 인접필지에 걸친 제시외 창고, 주택·휴게음식점·제조업소가 섞인 복합용도, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 8회 유찰과 감정가 대비 8.61%라는 숫자는 매력지표가 아니라 왜 시장이 반복해서 입찰을 주저했는지 확인하라는 경고에 가깝습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 행정조건과 이용 가능성이 확인되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.
