창원지방법원 2024타경823. 합천군 봉산면 송림리 1132의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 강규성·이복희 씨로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2015년 9월 9일 부산은행 근저당권 408,000,000원이며, 이후 설정된 부산은행 근저당 2건과 국세 압류, 경남신용보증재단·농협은행 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 강윤구 씨의 전입일은 2017년 5월 23일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 인수도 발생하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당관계는 원문 서류와 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
권리만 보면 인수형 물건은 아닙니다. 문제는 물건의 이용 상태와 환금성입니다. 감정 당시 건물은 여관과 일반음식점으로 이용되어 왔지만 비운영 상태였고, 지하 보일러실에는 보일러설비가 없는 상태였습니다. 최저가가 감정가의 10.28%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없으며, 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 최저가 자체를 시세로 오해해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 봉산면 송림리 1132 · 경상남도 합천군 봉산면 인덕로 445 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지층 보일러실 · 1층 여관 및 일반음식점 · 2·3층 여관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 사용승인일 1997.11.18 · 현장조사 당시 비운영 |
| 소유자 | 강규성 2분의 1 · 이복희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 855,216,500원 / 87,882,000원 (9회 유찰·감정가의 10.28%) |
| 청구금액 | 477,503,625원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수액은 0원
말소기준권리인 부산은행 근저당보다 앞서 현재 남아 있는 임차권이나 인수권리는 확인되지 않습니다. 2016년과 2017년의 부산은행 후순위 근저당, 2022년의 압류·가압류, 2024년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강윤구 | 2017.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강윤구 씨의 전입일은 말소기준일인 2015년 9월 9일보다 늦은 2017년 5월 23일입니다. 따라서 매각 후 소유권을 취득한 매수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 점유관계 및 배당표 검토를 위해 확인할 사항이지만, 매수인의 보증금 인수 문제와는 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 10.28%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 87,882,000원으로 감정가 855,216,500원의 10.28%입니다. 다만 이 사건은 이미 9회 유찰됐습니다. 이는 단순히 할인 폭이 커졌다는 의미만이 아니라, 시장 참여자가 건물의 비운영 상태, 숙박·음식점 용도, 토지의 복합 구성, 농지취득 절차와 향후 활용 가능성을 반복해서 보수적으로 평가했다는 신호로 읽어야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 87,882,000원 | 85,900,124원 | 537,534,825원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 70,305,600원 | 68,640,099원 | 554,794,850원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 56,244,480원 | 54,832,079원 | 568,602,870원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 87,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,981,876원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 부산은행 | 408,000,000원 | 85,900,124원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 부산은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 부산은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 31,060,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 4,374,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 부산은행 근저당의 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 채권총액 623,434,949원 중 채권자 배당은 85,900,124원이고, 총 미배당은 537,534,825원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성
- 이용 상태. 지층은 보일러실, 1층은 여관 101호·102호와 일반음식점, 2·3층은 다수의 여관 객실로 이용됐습니다. 현장조사 당시 건물은 비운영 상태였습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재발신설비가 있으나 지하 보일러실 내부에 보일러설비가 없어 난방설비 여부를 판단할 수 없는 상태입니다.
- 주위 환경. 송림마을 남서측 인근으로 지방도로 주변의 전·답·임야와 마을 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 지방도로와 접하며, 도로 폭과 포장 상태를 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 토지 정보상 면적 1,140㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형, 소로 한 면 접면이며 공시지가는 52,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 중로1류 접합, 일부 토지는 접도구역과 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 공부상 차이. 토지 기호 4는 잡종지이나 현황은 진입로, 기호 5는 전이나 일부 진입로를 포함한 전기타, 기호 6은 답이나 현황은 전 형태입니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 1997.11.18이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지증명 발급 가능성. 목록 5·6번에 필요한 농지취득자격증명서 또는 비농지 사실증명서의 발급 요건을 먼저 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 경계, 현황, 사용관계를 매각목록과 대조하세요.
- 점유와 명도. 임차인 강윤구 씨는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 범위, 영업시설 및 잔존 물품 여부를 현장에서 확인하세요.
- 비운영 건물 상태. 객실·음식점·급배수·화재설비와 보일러실 상태를 조사해 재사용 가능 여부를 판단하세요.
- 토지 현황 차이. 잡종지·전·답의 공부상 지목과 진입로·전 형태의 실제 이용이 다르므로 측량과 경계 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 10.28%라는 비율만 보지 말고, 동일 용도·입지의 거래와 수익 가능성으로 입찰 상한을 별도 산정하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목과 신청채권자의 실제 채권관계를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건은 어렵다
이 사건은 대항력 없는 실제 임차인 1명과 말소기준 이후의 후순위 권리로 구성되어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 명확합니다. 하지만 그것이 곧 안전한 투자나 저렴한 가격을 뜻하지는 않습니다.
9회 유찰, 감정가의 10.28%까지 내려온 최저가, 비운영 중인 여관·일반음식점, 보일러설비가 없는 상태, 토지 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 불반환 조건이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 재사용·매각·운영 가능성까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 없지만, 물건성과 절차 위험은 높은 사건입니다.