창원지방법원 2024타경1031. 함양군 휴천면 태관리의 토지 기호 1~20과 제2종근린생활시설·화장실 건물을 함께 매각하는 상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 말소기준은 2018년 5월 10일 함양군산림조합 근저당권 143,000,000원이며, 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 매각 범위와 토지 이용 규제에 있습니다. 목록 20번 지상 법당은 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불명이며, 여러 조립식주택·비닐하우스· 컨테이너·구조물도 매각 대상에서 빠집니다. 일부 농지 관련 증명서 제출 의무와 필지별 접근성 차이, 공부상 지목과 현황의 불일치까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 휴천면 태관리 796 · 등기 건물 경상남도 함양군 휴천면 태관리 802, 미천진관길 252 |
| 물건종류 | 상가 + 토지 · 토지 기호 1~20 · 제2종근린생활시설 및 화장실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 슬래브지붕 단층 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2018.04.11 |
| 소유자 | 천경원영농조합법인 (도리촌영농조합법인에서 명칭 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 1,155,063,200원 / 277,331,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함양군산림조합 / 430,623,603원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.10. 근저당권 · 함양군산림조합 · 채권최고액 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2018년 5월 10일 설정된 함양군산림조합 근저당권입니다. 2018년 5월 23일 제이씨건설주식회사의 가압류 220,000,000원이 등기됐으나 2022년 7월 8일 해제로 말소됐습니다. 이후 2024년 9월 12일 함양군산림조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 시세 증명이 아니다
현재 최저매각가는 277,331,000원으로 감정가 1,155,063,200원의 24.01%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 277,331,000원입니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 농경지·자연림 혼재 지역의 다수 필지와 상가 건물을 묶은 일괄매각이고, 매각제외 물건·법정지상권 불명·농지 관련 증명서·진입 조건이 가격에 직접 영향을 줍니다. 네 차례 유찰은 낮은 가격의 장점인 동시에 시장 수요와 환금성이 제한됐을 가능성을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.7% 추정) | - | 4,682,634원 |
| 1. 근저당 · 함양군산림조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,648,366원 |
등기상 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 신청채권자의 사건 청구액은 430,623,603원이지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 143,000,000원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각 포함·제외 범위 — 현장 경계 확인이 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물과 수목은 매각에 포함됩니다.
- 관정. 목록 5번 지상 관정 2식 중 휴천면 소유의 관정 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 조립식주택. 목록 5번과 16번 지상의 이설 가능한 조립식주택은 매각에서 제외됩니다.
- 비닐하우스 등. 목록 18번 및 인접지 지상의 비닐하우스 4동과 간이화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너·구조물. 목록 19번 지상 컨테이너 1식과 불상 등의 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 법당. 목록 20번 지상 법당은 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.
⑤ 입지·토지 이용 및 환금성
- 주위환경. 진관마을 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 건물 이용. 기호 21-가는 제2종근린생활시설, 기호 21-나는 화장실로 이용됩니다.
- 교통. 일부 필지는 인근 필지까지 차량 접근이 가능하고, 다수 필지는 직접 차량 접근이 가능합니다. 기호 6은 차량 접근이 어려워 교통이 다소 불편합니다.
- 용도지역. 필지별로 농림지역·생산관리지역·보전관리지역이 섞여 있으며, 가축사육제한구역과 임업용산지·준보전산지 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 여러 임야가 전 또는 진입로 형태로 이용되고, 일부 전도 진입로 형태입니다. 목록 20번 임야 일부는 종교시설부지 형태입니다.
- 확인된 토지 특성. 토지면적 450㎡, 지목 임야, 고지·부정형·맹지이며 공시지가는 751원/㎡입니다.
- 환금성. 다수 필지 일괄매각, 농지·산지 규제, 접근성 차이, 매각제외 시설과 법정지상권 불명이 겹쳐 일반적인 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록 20번 토지와 매각제외 법당의 소유관계, 토지·건물 소유 분리 시점, 담보권 설정 당시 상태를 원본 서류로 확인하세요.
- 농지 증명서 선확인. 목록 2·3·7·9·11·14번의 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 매각 경계 측량. 포함되는 제시외 건물·수목과 제외되는 관정·조립식주택·비닐하우스·컨테이너·법당의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 진입로 권원. 진입로 형태로 사용되는 필지와 맹지·차량 접근 곤란 필지의 도로 연결, 통행 권원, 실제 이용 가능성을 확인하세요.
- 공부와 현황 대조. 임야·전·진입로·종교시설부지 형태가 혼재하므로 지목 변경, 원상회복, 개발행위 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유관계 확인. 명시 인수권리는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사업 운영자, 시설 사용자를 직접 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 싸다고 판단하지 말고, 필지별 이용가치와 제외 시설·법정지상권·인허가 비용을 반영한 자체 상한가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리가 분명하고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 매각제외 법당의 법정지상권 성립 여부가 불명이고, 일부 농지는 증명서 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있습니다. 여기에 여러 제외 시설, 공부와 현황의 불일치, 필지별 접근성 차이와 산지·농지 규제가 겹칩니다.
최저가 277,331,000원이 감정가의 24.01%라는 사실은 네 차례 유찰된 결과일 뿐, 최근 실거래 근거 없이 가격이 싸다고 확정하는 자료는 아닙니다. 이 물건의 승부처는 단순한 권리 소멸 여부가 아니라 법당이 남은 토지의 실제 사용 가능성, 농지 취득 가능 여부, 매각 경계와 진입로를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 결론은 등기상 인수는 없지만, 현장·행정·법정지상권 위험이 큰 저환금성 고난도 물건입니다.