창원지방법원 2024타경11472. 합천군 묘산면 반포리 507-1에 있는 토지 1,250㎡와 제조업소·주택을 함께 매각하는 복합물건입니다. 감정 이용상태는 제조업소인 철골조 판넬지붕 단층 건물과 주택인 조적조 스라브지붕 단층 건물로 확인됩니다. 소유자는 주식회사한솔글러브이며, 농협은행주식회사가 청구액 100,004,676원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 구조는 명확합니다. 2015.09.24. 설정된 농협은행 근저당 117,600,000원이 말소기준권리이고, 2024년에 들어온 기술보증기금·경남신용보증재단· 중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 이 권리들은 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경11472 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 묘산면 반포리 507-1 · 경상남도 합천군 묘산면 영서로 1792 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제조업소(공장) 및 주택 |
| 토지 | 공장용지 1,250㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 철골조 판넬지붕 단층 제조업소 · 조적조 스라브지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 주식회사한솔글러브 (2014.11.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 347,838,200원 / 170,441,000원 (10회 유찰·감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 100,004,676원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 공시지가 | 31,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.09.24. 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 117,600,000원입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 170,441,000원으로 감정가 347,838,200원의 49%입니다. 다만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 10회 유찰은 단순한 할인 기회라기보다 제조업소·주택·토지가 결합된 비표준 물건의 환금성, 현장 상태, 이용 제한 및 정리 비용을 시장이 반복적으로 부담스러워했을 가능성을 함께 보여주는 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 170,441,000원 | 49% | 594,381,731원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 136,352,800원 | 39.2% | 627,992,696원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 109,082,240원 | 31.36% | 654,881,468원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가 하락과 물건 가치 상승은 같은 의미가 아닙니다. 위반건축물 정리, 제시외건물 경계, 매각 제외 동산 처리, 명도와 재사용 가능성을 확인한 뒤 실질적인 정비비용까지 포함해 응찰가를 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,186,174원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 117,600,000원 | 117,600,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 206,000,000원 | 49,654,826원 | 156,345,174원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,728,000원 | 0원 | 16,728,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 394,919,637원 | 0원 | 394,919,637원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,388,920원 | 0원 | 26,388,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 761,636,557원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 167,254,826원이며, 총 미배당액은 594,381,731원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 117,600,000원 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 위험
- 토지 규제. 계획관리지역이며 지방2급하천과 하천구역, 접도구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 관계. 중로1류에 접하며 토지 특성은 소로한면으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 토지는 공장용지·공업용이고 건물은 제조업소와 주택으로 이용됩니다.
- 건물 현황. 목록 2번 건물 일부는 건축물대장상 소매점에서 제조업으로 변경된 내역이 있습니다.
- 설비. 제조업소에는 급·배수설비, 주택에는 위생·급배수·난방·태양열설비가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반포마을 남측 인근 국도변으로 답·전·소규모 공장·주유소와 마을 내 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 국도가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형태. 평지의 부정형 공장용지 1,250㎡입니다.
- 환금성. 제조업소·주택·토지가 결합된 비표준 물건이고 10회 유찰돼 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 시세 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 불법증축 208.91㎡의 정확한 위치, 구조, 시정명령과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지상 제시외건물의 침범 범위와 철거·사용 관계를 측량으로 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각되는 제시외건물·관정과 매각 제외 기계기구를 현장에서 구분하세요.
- 점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 공장과 주택의 실제 점유자 및 명도 대상을 확인하세요.
- 토지 규제. 하천구역·지방2급하천·접도구역 저촉이 증축, 재건축, 공장 운영과 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 공장용지와 유사 공장 매매사례, 임대수익, 철거·보수비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 물건을 봐야 한다
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정가의 49%까지 내려왔음에도 10회 유찰됐고, 위반증축 208.91㎡, 인접 토지상 제시외건물, 매각 제외 기계기구, 하천·접도구역 저촉과 미상인 임대관계가 동시에 존재합니다.
권리는 소멸하지만 현장 문제는 소멸하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 위반건축물 처리비, 경계와 제시외건물 정리, 기계기구 반출, 명도, 토지 이용 제한을 합산한 실질취득비용입니다. 원본과 현장을 통해 이 비용을 특정할 수 있을 때만 170,441,000원의 가격 의미를 판단할 수 있습니다.
