창원지방법원 2024타경12406. 거창읍 대동리 희성타운 3층 301호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 현황에서는 기호(1)·기호(2), 즉 301호와 302호를 일체로 음식점(꽃마름)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반건축물대장상의 이용상황은 각각 “의원”이지만 현황은 음식점이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이 기재되어 있습니다.
권리의 출발점은 2017.09.12 설정된 거창농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고 채무자는 성기경입니다. 이 근저당보다 늦게 설정된 정일수 근저당, 이진산 근저당, 윤정섭 전세권과 그 전세권 위 근저당, 거창군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경12406 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 거창대로 77, 3층301호 (희성타운) |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 기호(1),(2) 일체로 음식점(꽃마름) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상15층 · 사용승인일 2015.09.25 |
| 소유자 | 드림하우스주식회사 · 2023.04.18 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,222,000,000원 / 293,402,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,032,057,378원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2017.09.12 거창농업협동조합 근저당입니다. 이후 정일수 근저당 320,000,000원, 이진산 근저당 120,000,000원, 윤정섭 전세권 50,000,000원, 주식회사캐시앤레일대부의 전세권 근저당 50,000,000원, 거창군 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 윤정섭은 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤정섭 | 2020.02.05 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
윤정섭의 전입일은 2020.02.05로 말소기준권리인 2017.09.12 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금 100,000,000원이 존재하지만 대항력에 의해 매수인이 이를 떠안는 구조는 아니며, 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 비교 — 4회 유찰보다 중요한 것은 ‘비교 대상이 맞느냐’
현재 최저매각가는 293,402,000원으로 감정가 1,222,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰입니다. 그러나 제공된 실거래는 본건 목표면적 231.1175㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본은 72.83㎡·81.73㎡·83.4㎡·84.36㎡ 등으로 구성되어 있어 본건의 음식점 이용 공간을 직접 평가하는 비교사례로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 81.73㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2024.09 | 81.73㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 84.36㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.12 | 72.83㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2022.11 | 83.4㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.10 | 81.73㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 81.73㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 217,857,142원 |
| 최근12개월 지표 | — | 2건 | 185,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 217,857,142원보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근12개월 평균 지표는 185,000,000원, 최신 거래는 2025.03의 165,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -19.9%입니다. 현재 최저가의 최근12개월 평균 대비 지표는 158.6%입니다. 다만 이 수치를 곧바로 “본건 시세보다 58.6% 비싸다”는 식으로 해석해서도 안 됩니다. 본건과 실거래 표본의 면적·이용 성격이 맞지 않기 때문입니다. 결론은 싸다고 단정할 근거도, 적정 시세라고 단정할 근거도 부족하다는 쪽입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,907,628원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 288,494,372원 |
| 3. 근저당 · 정일수 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이진산 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 윤정섭 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사캐시앤레일대부 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,680,000,000원 중 예상 배당액은 288,494,372원, 미배당은 1,391,505,628원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 293,402,000원 | 288,494,372원 | 1,391,505,628원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 205,381,400원 | 201,706,060원 | 1,478,293,940원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 143,766,980원 | 140,954,242원 | 1,539,045,758원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로, 유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 유형은 아닙니다. 현재 회차와 5회·6회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 매각가가 낮아질수록 거창농업협동조합을 포함한 채권자의 미배당 규모가 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창초등학교 동측 인근이며 근린생활시설·아파트·주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 접근 가능한 도로의 폭과 포장상태 등을 고려할 때 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현황 이용. 301호와 302호는 일체로 음식점(꽃마름)으로 이용 중이며 일반건축물대장상의 이용상황은 각각 의원입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 토지면적은 1,134.0㎡, 공시지가는 2,155,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로. 건물 동측으로 4차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 건물. 제1종·제2종 근린생활시설 및 공동주택이 함께 있는 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2015.09.25입니다.
- 규모. 희성타운은 48세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 301호·302호의 매각목록, 공동담보와 실제 일괄매각 범위를 원문에서 대조하세요.
- 이용상태 확인. 공부상 의원, 현황상 음식점이라는 차이를 확인하고 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 윤정섭 점유관계 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원으로 조사됐고 등기부상 전세권자이기도 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세 해당 시 예상배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교사례 재확보. 제공된 실거래는 본건 목표면적 231.1175㎡와 맞지 않으므로 동일 용도·유사 면적의 상업용 비교사례가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 참고 거래의 최근 추세가 -19.9%인 만큼 과거 전체 평균 217,857,142원을 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.09.12 거창농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·전세권·압류가 소멸하고, 윤정섭의 전입 역시 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가에 보증금을 더 얹어 계산해야 하는 사건은 아닙니다.
하지만 가격 결론은 전혀 다릅니다. 감정가 1,222,000,000원에서 4회 유찰돼 293,402,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 본건 목표면적과 제공된 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 그나마 참고할 최근12개월 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 165,000,000원이고 추세도 -19.9%입니다. 따라서 “4회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지하는 편이 타당합니다. 권리는 소멸형이지만, 301호·302호 일괄매각 범위와 음식점 이용 상태, 적정 상업용 시세를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건입니다.
