창원지방법원 2024타경12444. 함양군 서상면 상남리 23-7, 23-8, 23-10, 23-12, 23-13, 23-21 일대 토지와 제가동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 감정 이용상태상 버섯재배사·창고·사무실 및 별도 버섯재배사로 사용되고 있습니다. 말소기준권리는 2020년 1월 22일 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 문제가 남습니다.
확인된 임차보증금은 농업회사법인(주)다온 대표이사최윤상의 30,000,000원이며, 우선변제권 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 1999년 전입한 이강덕과 2017년 전입한 최윤상은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 따라서 실질취득액은 736,003,000원으로 끝나는 것이 아니라, 확인되지 않은 보증금이 있으면 더 늘어날 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경12444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 서상면 상남리 23-7, 23-8, 23-10, 23-12, 23-13, 23-21 제가동 · 덕유월성로 706 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사·창고·사무실 및 버섯재배사 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사다온 (2017.11.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,058,319,260원 / 706,003,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.22. 을구 14번 근저당권 · 옥과농업협동조합 · 채권최고액 1,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 남는다
등기부상 말소기준권리 뒤에 설정된 옥과농업협동조합의 두 번째 근저당권 975,000,000원, 함양군 압류, 경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 부동산경매의 인수 위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 실제 점유·임차인 6명 가운데 말소기준 이전 전입자가 3명이며, 이 중 2명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인(주)다온 대표이사최윤상 | 2017.10.23 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이철호 | 2020.06.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강덕 | 1999.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성관 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤상 | 2017.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민석 | 2024.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 2,058,319,260원의 34.3%인 706,003,000원입니다. 다만 확인된 인수액 30,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 736,003,000원+입니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 버섯재배사·창고·사무실과 농지 성격의 토지가 결합된 특수 목적 자산이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 확인 인수액 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 706,003,000원 | 30,000,000원+ | 736,003,000원+ | 1,318,457,030원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가의 24% | 494,202,099원 | 30,000,000원+ | 524,202,099원+ | 1,528,139,922원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가의 17% | 345,941,469원 | 30,000,000원+ | 375,941,469원+ | 1,674,701,712원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가는 내려가지만 확인된 30,000,000원 인수액은 그대로 남습니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유자의 인수 가능액까지 더해질 수 있습니다. 따라서 각 회차의 숫자는 최소 실질취득액일 뿐, 최종 취득원가의 상한이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,460,030원 |
| 인수. 농업회사법인(주)다온 대표이사최윤상 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 696,542,970원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 975,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,015,000,000원 중 예상 배당액은 696,542,970원이며, 미배당액은 1,318,457,030원입니다. 신청채권 800,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 확인된 임차보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장구지마을 북동측 인근으로, 농경지·자연림·소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 지방도로가 있습니다. 접근도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 6-가는 버섯재배사·창고·사무실, 기호 7-나는 버섯재배사로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 6-가는 철근콘크리트조·철골조·조립식판넬조 2층 건물로 1996.10.09. 사용승인됐고, 1998.07.02.·1999.06.24.·2000.11.11. 증축됐습니다. 기호 7-나는 일반철골구조 2층 건물로 2004.12.27. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기호 6-가에는 위생설비·소화전설비·난방설비·화물 엘리베이터가 있고, 기호 7-나에는 위생설비가 있습니다.
- 토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 정보상 지목은 전, 면적은 1,487㎡, 공시지가는 11,400원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 현황 차이. 토지 기호 1~5의 공부상 지목은 각각 전이나, 현황은 일단의 버섯재배사 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 버섯재배사·창고·사무실과 토지가 결합된 특수 목적 물건이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 실수요자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득 서류. 목록 1~5번 토지에 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 선순위 점유 확인. 이강덕·최윤상의 보증금, 점유 부분, 임대차 성립 여부와 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 최소 실질취득액. 현재 회차는 최저가 706,003,000원에 확인 인수액 30,000,000원을 더한 736,003,000원+입니다. 보증금 미상 점유자의 금액은 별도입니다.
- 면적 차이. 건물 기호 6-가의 2층 부분은 등기사항증명서상 ‘2,617,59㎡’, 일반건축물대장상 ‘2,427,663㎡’로 차이가 있고, 차이 면적 ‘189,927㎡’는 철거된 상태입니다.
- 매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물이 포함된 일괄매각이지만, 감정서상 제시외 기계기구 ⓐ는 제외됩니다.
- 현장 제외물. 목록 5번 토지 위 컨테이너박스 1식과 비닐하우스 1식은 철거·이설이 쉬운 물건으로 매각에서 제외됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·건축물대장·농지취득 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 인수액이 먼저다”
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 보증금 30,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 736,003,000원+이고, 말소기준 이전 전입자 2명의 보증금은 아직 산정할 수 없습니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 판단해서도 안 됩니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 이 사건의 실제 승부처는 선순위 점유관계·농지취득 서류·공부상 면적 차이·매각 제외물입니다. 여기에 특수 목적 건물과 토지의 환금성, 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 결론은 권리와 물건을 모두 정밀 확인하기 전에는 최저가만 보고 입찰하기 어려운 D등급 고위험형입니다.
