창원지방법원 2025타경226. 함양군 수동면 내백리 643-4의 토지와 버섯재배사·관리사를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 468㎡, 공부상 지목은 전이고 현황은 버섯재배사 및 관리사 부지입니다. 건물은 경량철골구조 패널지붕 단층으로, 기호 2-가는 동식물관련시설인 버섯재배사, 기호 2-나는 공부상 부속창고이나 현황은 관리사로 이용되고 있습니다. 버섯재배사는 현재 비운영 상태입니다.
권리의 기준점은 2019년 장유농업협동조합 근저당입니다. 후순위 심옥순 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당계산에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 수동면 내백리 643-4 · 거함대로 1180-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 버섯재배사(비운영) · 관리사 · 토지 468㎡ |
| 소유자 | 서성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,347,400원 / 42,308,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 60,465,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 ‘전’ · 현황 ‘버섯재배사 및 관리사 부지’ |
| 용도지역 | 보전관리지역 · 가축사육제한구역 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 매수인에게 넘어오지 않는다
말소기준권리는 2019.11.20 을구 1번 장유농업협동조합 근저당 84,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.12.02 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정등기는 2019.11.20입니다. 2020.12.30 설정된 심옥순 근저당 83,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸하고, 2025.02.27 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
김진호 근저당 39,000,000원은 2020.08.28 해지로 말소됐고, 권재홍 가압류 83,000,000원도 2020.12.30 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당계산상 채권 미회수액이 크게 남더라도 그 미회수액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·유찰 — 감정가 34%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 42,308,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 곧바로 시장가 대비 저가라는 의미는 아닙니다. 이 물건은 일반 주거용이 아니라 비운영 상태의 버섯재배사·관리사와 토지가 결합된 형태이고, 주변도 창고·전·임야가 혼재합니다. 가격 판단에서는 단순 할인율보다 재가동 가능성, 대체 수요, 토지 규제와 접근조건을 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 42,308,000원 | 125,853,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,615,599원 | 138,317,482원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,730,919원 | 147,042,238원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 138,317,482원, 147,042,238원으로 더 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 추가 유찰의 핵심 효과는 권리 인수 감소가 아니라 입찰가 자체의 하락입니다. 다만 용도 특성상 유찰 횟수가 많다는 사실은 환금성과 수요 측면의 경고로 함께 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,161,544원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장유농업협동조합 | 84,000,000원 | 41,146,456원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 심옥순 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 167,000,000원 중 41,146,456원이 배당되고, 125,853,544원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 60,465,881원이며, 예상배당 41,146,456원으로 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2-가는 동식물관련시설인 버섯재배사이며 현재 비운영 상태, 기호 2-나는 관리사로 이용 중입니다. 두 건물 모두 경량철골구조 패널지붕 단층입니다.
- 토지. 면적 468㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 버섯재배사 및 관리사 부지입니다. 토지이용상황은 전창고, 지형은 고지·사다리형입니다.
- 입지. 함양군 수동면 내백리 ‘남효마을’ 남동측 인근으로, 주변은 창고·전·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인접 필지상의 진입로를 통해 차량 접근이 가능하고 인근에 국도가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 영농여건불리농지와 준보전산지에 접합니다.
- 도로조건. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있고 차량 접근은 인접 필지상의 진입로를 이용하는 구조입니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 비운영 버섯재배사·관리사와 토지의 결합물건이므로 매수층이 제한될 수 있으며, 이미 3회 유찰된 점도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지 관련 서류 최우선 확인. 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부와 제출절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건입니다. 현장에서 실제 건물과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 버섯재배사·관리사 부지이고, 기호 2-나도 공부상 부속창고이나 현황은 관리사입니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 재확인하세요.
- 진입로 확인. 차량은 인접 필지상의 진입로를 통해 접근하는 것으로 조사됐으므로 실제 진입관계와 이용 가능 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 시설 재가동성. 버섯재배사는 현재 비운영 상태입니다. 설비 상태와 재사용 가능 여부가 실질 가치와 향후 매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔다는 이유만으로 시장가 대비 저가라고 단정하지 말고, 특수용도 수요와 규제·접근성까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 어렵다”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.11.20 근저당이고, 후순위 권리의 미배당이 남더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 버섯재배사는 비운영 상태이며 토지는 공부상 전이면서 현황은 시설부지로 쓰이고 있습니다.
무엇보다 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 내지 않을 경우 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 이 사건의 핵심입니다. 따라서 최저가 42,308,000원만 보고 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 이유로 접근하기보다, 서류요건을 충족할 수 있는지, 진입과 시설 활용이 가능한지, 이 특수용도를 다시 살 사람을 찾을 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이어도 환금성과 입찰요건 리스크가 큰 만큼, 권리는 통과, 물건성은 신중이 이 사건의 결론입니다.
