광주지방법원 2025타경477. 목포시 연산동 연산주공4단지아파트 404동 9층 904호, 전용면적 비교 기준 49.62㎡의 복도식 아파트입니다. 감정가는 72,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 50,400,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.12.26 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이며 채권최고액은 238,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.08.22 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 담보권보다 점유관계입니다. 임차인 김병기는 2018.03.02 전입하여 말소기준권리보다 선순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 전부 또는 일부가 배당되지 않는 경우 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 김송자는 2022.07.13 전입으로 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 1260 연산주공4단지아파트 제404동 제9층 제904호 · 도로명주소 전라남도 목포시 원산중앙로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 49.62㎡ · 21.1평형 복도식 · 지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 김병석 (2024.04.25 상속, 2025.08.01 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 35,188,419원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.26 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.04.20 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 선순위 전입이 남는다
현재 등기상 핵심 담보권은 한국주택금융공사 근저당권 한 건입니다. 근저당권 설정 후 개시된 임의경매 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 전입한 김병기의 보증금이 확인되지 않았으므로, 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 인수 부담이 0원이라고 결론 낼 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병기 | 2018.03.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김송자 | 2022.07.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교조건과 인수액이 확정되지 않았다
참고 실거래 자료는 연산주공3단지의 전용 59.96~59.99㎡ 거래 12건으로, 대상 물건의 연산주공4단지·49.62㎡와 단지 및 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 대상 물건의 직접 시세가 아니라 주변 참고지표로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 83,666,666원 |
참고 실거래 범위는 70,000,000원~90,000,000원이고 최근 12개월 평균은 83,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 82,000,000원입니다. 명목 최저가 50,400,000원은 참고 평균의 60.2%이지만, 대상과 비교 표본의 단지·면적이 다르고 선순위 전입자의 인수 가능액도 확인되지 않았습니다. 따라서 60.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,307,200원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 238,000,000원 | 49,092,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 188,907,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 1,307,200원을 제외한 49,092,800원이 한국주택금융공사에 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 다만 김병기의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 연산동 연산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 인접 공도와 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물로 사용승인일은 1996.07.10입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 342,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 중로1류·중로2류·중로3류, 어린이공원과 완충녹지에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병기 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가 50,400,000원에 인수되는 임차보증금을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 김송자 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 현재 점유와 명도 대상 여부를 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 관련 금지사항의 매각 후 정리 방식과 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 직접 비교 가능한 시세 확보. 연산주공4단지·49.62㎡의 최신 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”
이 물건은 감정가 72,000,000원에서 한 차례 유찰되어 50,400,000원까지 내려왔습니다. 참고 실거래 평균 83,666,666원과 비교하면 숫자만으로는 낮아 보입니다. 그러나 선순위 전입자 김병기의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 비교 실거래 역시 대상과 단지·면적이 일치하지 않습니다.
따라서 이 사건의 순서는 가격 비교가 아니라 임차보증금 확인이 먼저입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다. 현 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 김병기의 임대차 조건과 연산주공4단지 동일 면적 시세가 확인된 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
