30,225,000원
창원지방법원 2025타경561. 함양군 유림면 옥매리 467-5의 토지와 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무소를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 978㎡의 대지이고 감정 이용상태는 사무소입니다. 감정가 179,836,800원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,225,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2011.05.23. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 농협은행 가압류, 국가 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 설정됐던 주식회사대한펌론인베스트대부 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 유림면 옥매리 467-5 · 경상남도 함양군 유림면 옥동길 23 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 사무소 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩판넬 · 샷시창호 · 사용승인일 2010.09.13 |
| 토지 | 대 978㎡ · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 노형기 (단독소유 · 2023.01.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 179,836,800원 / 30,225,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합 / 93,901,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 일괄매각 · 이동 가능한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2011.05.23. 횡천농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 현재 소유자 노형기의 소유권 취득과 농협은행 가압류, 국가 압류, 현재 경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당정보는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임정규 | 2016.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임정규의 전입일 2016.11.15.은 말소기준일 2011.05.23.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당액의 반영 여부는 원문서로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다
현재 최저매각가 30,225,000원은 감정가 179,836,800원의 16.81%입니다. 금액 차이는 크지만, 확인된 실거래 자료가 없으므로 이 비율은 오직 감정가와의 비교일 뿐입니다. 주변 거래가나 최근 시장가격보다 싸다는 의미로 사용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,225,000원 | 16.81% | 118,088,728원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,157,500원 | 11.76% | 126,993,013원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 14,810,249원 | 8.24% | 133,226,013원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰자의 실질취득금액은 현재 회차 기준 30,225,000원입니다. 다만 사무소와 토지를 일괄 취득하는 물건이고 5회 유찰됐다는 사실은 권리 문제가 아니라 수요·용도·환금성 및 가격 적정성을 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 944,050원 | - |
| 1. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 130,000,000원 | 29,280,950원 | 100,719,050원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,369,678원 | 0원 | 17,369,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 147,369,678원 중 예상 채권자 배당액은 29,280,950원이고, 미배당액은 118,088,728원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함양군 유림면 옥매리 옥동마을 남측 인근으로, 주변은 답·전 등 농경지와 마을 내 주택이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 도로의 폭과 포장상태를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용되고 있으며 위생설비와 급·배수설비가 있습니다.
- 토지. 대 978㎡, 상업용 토지이용상황, 완경사의 사다리형 토지이며 도로조건은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 계획관리지역·준보전산지와는 접합니다.
- 공시지가. 53,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물은 포함해 일괄매각하지만 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 사무소·대지의 최근 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임정규의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 활용성. 사무소의 내부 상태, 급·배수설비 작동 여부, 수선비와 실제 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 따른 허용용도와 개발행위 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동 가능한 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 소유관계와 반출 일정을 확인해야 합니다.
- 도로·경계. 세로한면(가) 도로의 실제 폭과 통행조건, 토지 경계 및 제시외 건물의 위치를 현황측량 또는 현장답사로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원문서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 적정성은 현장에서 판단해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 임정규도 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 낙찰 후 떠안을 금액은 확인되지 않습니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 이 물건은 농경지와 주택이 혼재한 지역의 사무소·토지이고 확인된 실거래 비교자료도 없습니다. 감정가와의 할인율을 시장가격과의 할인율로 오해해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단. 건물 상태, 토지 활용도, 규제, 도로, 임차관계와 인근 거래가를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
