창원지방법원 2025타경575. 함양읍 백연리 486, 도로명주소 돌북새길 12 소재 물건입니다. 표시 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택이고, 건물은 조적조 슬래브지붕 단층입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당 규모가 아니라 소유 형태입니다. 2007.06.18 상속을 원인으로 2025.08.08 표갑순·표남순·표명순·표명자·표상순·표지원·표희숙이 각 7분의 1씩 공유하게 됐고, 2025.09.11 채권자 주식회사한일에셋대부가 표남순 지분에 강제경매개시결정을 등기했습니다.
등기에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 이 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2025.09.11 경매개시결정입니다. 등기 권리 자체는 복잡하지 않지만, 낙찰자가 부동산 전체를 단독 취득하는 구조가 아니라 공유지분을 취득하는 구조라는 점 때문에 사용·처분·환금 단계의 난도가 크게 올라갑니다. 여기에 공유자우선매수가 1회 허용된다는 조건도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 함양읍 백연리 486 · 경상남도 함양군 함양읍 돌북새길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 412.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 단독주택 건부지 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 2002.11.26 |
| 공유관계 | 표갑순·표남순·표명순·표명자·표상순·표지원·표희숙 각 7분의 1 |
| 매각 대상 핵심 | 표남순 7분의 1 지분 · 공유자우선매수 1회 허용 |
| 감정가 / 최저가 | 49,466,680원 / 34,627,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한일에셋대부 / 80,203,737원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 ‘공유지분’이 남는다
2002.12.02 표진문 명의로 소유권보존된 뒤, 2007.06.18 상속을 원인으로 2025.08.08 일곱 명에게 각 7분의 1씩 소유권이전됐습니다. 이후 2025.09.11 표남순 지분에 대한 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 근저당권이나 압류가 별도로 확인되지 않아 담보권 말소 구조 자체는 단순합니다. 그러나 나머지 공유자의 지분까지 낙찰자에게 넘어오는 것은 아니므로, 낙찰 후에도 공유관계가 존속하는 것이 이 사건의 본질적인 부담입니다.
② 점유·임차인 — 계산상 0원과 실제 인수위험은 다르다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 표갑순 등기상 공유자 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성·금액 미상 |
| 표희숙 등기상 공유자 | 2015.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성·금액 미상 |
현황조사와 매각물건명세서에는 표갑순과 표희숙이 점유자로 확인됩니다. 두 사람 모두 등기상 7분의 1 공유자와 동일인입니다. 전입일은 각각 2023.03.02와 2015.09.23으로 경매개시결정일 2025.09.11보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 두 사람을 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정하거나 인수금액을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수 가능성·금액 미상입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 근거가 없다
감정가는 49,466,680원, 현재 최저매각가는 34,627,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 24,238,900원(49%), 3회 유찰 시 16,967,230원(34%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 용도·인근 거래의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 비교할 수 없습니다. 더구나 낙찰 대상이 전체 소유권이 아니라 7분의 1 지분이고, 점유·임대차 관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,023,286원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한일에셋대부 | 80,203,737원 | 33,603,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 80,203,737원 중 33,603,714원이 배당되고 46,600,023원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 2명의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·매각범위 메모
- 이용상태. 감정상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층이며 외벽은 적벽돌치장, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 면적 412.0㎡, 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1~4와 지상 정원수 단풍나무 등 약 9주를 포함합니다.
- 매각 제외. 지상 소재 컨테이너 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위림초등학교 남동측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·학교시설·체육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 접근도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형태. 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 304,300원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아니라 7분의 1 공유지분 매각이므로 일반적인 단독 소유 부동산과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상은 표남순의 7분의 1 지분입니다. 다른 6명의 공유지분과 혼동하지 않아야 합니다.
- 공유자우선매수. 1회에 한하여 허용된 조건을 반드시 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 표갑순·표희숙의 실제 점유 형태와 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재검증. 계산상 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 승계채무가 없다고 단정하지 말아야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 34,627,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 2-1~4와 정원수는 포함되고 컨테이너 1식은 제외됩니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 전이지만 현황은 단독주택 건부지입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “7분의 1”을 먼저 보라
이 물건은 감정가 49,466,680원에서 1회 유찰돼 최저가가 34,627,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 핵심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 표남순의 7분의 1 지분만 매각되고, 나머지 6명의 공유관계는 그대로 남습니다. 공유자우선매수도 1회 허용됩니다.
점유자로 확인된 표갑순과 표희숙은 모두 등기상 공유자이고, 각각 2023.03.02와 2015.09.23 전입돼 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표의 ‘인수 0원’을 실제 부담 0원으로 확정할 수 없습니다. 실거래 시세도 없어 최저가가 싸다는 판단 역시 보류해야 합니다. 등기는 단순하지만 지분·점유·환금성은 복잡한 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리행사 구조를 먼저 검증해야 하는 고난도 지분물건입니다.
